Форум » Инициативная группа » Ассоциация ТСЖ МО » Ответить
Ассоциация ТСЖ МО
pupkin: Уважаемые соседи! Через сайт www.domostroitel-info.ru где мы рассказываем о проблемах нашего комплекса нас нашла общественная организация - Ассоциация ТСЖ Московской области и предлагает нам присоединиться к ним для более эффективного воздействия на ситуацию. Все кто хочет присоединиться и поставить свою подпись под общим документом прошу писать в личку. Сообщение: ------------------------ Уважаемые господа! Ваша стиуация, увы, достаточна типична. Те же проблемы с небольшими вариациями мы наблюдаем в большинстве новостроек Подмосковья. Мы - Ассоциация ТСЖ Московской области (http://atsj.land.ru/) ведем борьбу за права новоселов, против махинаций застройщиков и УК. В ближайших наших планах - провести широкую кампанию, подняв этот вопрос везде где возможно, вплоть до ГД РФ. Предлагаем вам, как инициативной группе, также присоединить свой голос, - направить в наш адрес гневное письмо с кратким описанием творимого беззакония. Мы соберем десятки таких писем, обобщим и направим в прессу, в прокуратуру, Громову и т.д. с предложением о толковом выходе из ситуации. Будем и далее отслеживать и муссировать ход процесса. Не думаю, что от такого количества писем можно будет легко отмахнуться или "замотать" вопрос. В любом случае, надо поднять шум и добиться результата! Письмо от ИГ должно быть подписано физическими лицами - собственниками (!) (или будущими) квартир (5-6 чел.). Прошу указывать ФИО (полностью), почтовый адрес и адрес приобретенной квартиры. В содержании письма укажите точное название застройщика (или продавца квартиры по договору), управляющей компании. Нашим общим требованием должно стать участие новоселов в приемке дома и в выборе УК на самой ранней стадии! Присоединяйтесь! Зам. директора АТСЖ -----------------------
RadApl: Galka Как я понял, такой вариант депутаты только предлагают. Например тут.
Енерал: И здесь немного из того, что Вы так продвигаете, может конечно Вы об этом не знали, но верится с трудом. http://sob.ru/issue748.html Я о возможности наживы.
Galka: лучше ЖК ничего нет, как ни крути )))) можно изучать тут http://www.zakonrf.info/jk/139/
Galka: RadApl депутаты предлагают уточнить порядок создания ТСЖ в строящемся доме.... пока же действует тот порядок, кот есть, без уточнения на форму того, каким образом "лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах" должно быть подтверждено это будущее право.. когда уточнят, тогда точно только с ДУДСами...
bruzz: Енерал пишет: Вот Вы и учите http://sob.ru/issue2010.html Это только вершина айсберга! 1. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ (+) 2. Более высокие платежи (-) Противоречия не видите? :) Енерал пишет: И здесь немного из того, что Вы так продвигаете, может конечно Вы об этом не знали, но верится с трудом. http://sob.ru/issue748.html Я о возможности наживы. А что тут о возможности наживы?? Разницу между домами, управляемым ТСЖ (или жилкооперативом), и домами, управляемыми ДЭЗами я в Москве видел своими глазами. При равных платежах состояние и обслуживание - не в пользу ДЭЗовских. Хотя и с московскими ДЭЗами тоже можно жить. Москва - вообще разговор особый, в ней ЖКХ дотируется процентов чуть ли не на 50. Вопрос о ТСЖ стоит исключительно в такой плоскости: или жильцы решают, какой будет сервис (может и Десна всех устроит) и что будет располагаться во дворах и около них. Хоть в какой-то степени решают, зависит от того, насколько все подойдут к этому ответственно и смогут избежать манипуляций при избраниях. или за них это решит кто-то другой. На альтруизм кого-то другого рассчитывать не стоит. Скорее всего итогом будет то, что потом уже при всем желании изменить управление домом нельзя будет (кто же возьмем на баланс дом с недостатками, устранение которых стоит миллионов - а сейчас вы об этом даже и не узнаете - застройщик спустит на тормозах). Ваши "страшилки" слишком неконкретны, а риски в случае оставлении ситуации на самотек - вполне реальны и конкретны. Да, обязательно нужно выяснить сроки гарантии на коммуникации и прочую инфраструктуру - если 2 года после ГК - то времени исключительно мало. Если пять - то есть время все взвесить.
RadApl: Galka пишет: ока же действует тот порядок, кот есть, без уточнения на форму того, каким образом "лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах" должно быть подтверждено это будущее право Тогда вообще не понятно кто нам мешает создать ТСЖ, и нафих эти все ассоциации? Полистал немного инет, уже и по шагам расписано как, что и куда. Согласен, головняк еще тот, но кстати для устранения недоделок, контроля над застройщиком вряд ли что-то можно придумать эффективнее. Это потом можно на УК поменять систему, когда все более-менее устаканится.
RadApl: bruzz пишет: риски в случае оставлении ситуации на самотек - вполне реальны и конкретны. Согласен.
Енерал: RadApl пишет: 1. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ (+) Это как в МММ! Будет не будет, дадут или своруют? bruzz пишет: 2. Более высокие платежи (-) А это 100% реальность! Даже при святых исполнителях. Читайте статью дальше за счёт чего поднимаются расходы?
bruzz: Енерал пишет: А это 100% реальность! Даже при святых исполнителях. Читайте статью дальше за счёт чего поднимаются расходы? Ок, давайте подобьем баланс. Чтобы ТСЖ функционировало в минимальном режиме, нужны: 1. председатель (по совместительству-?) 2. сдача нулевой отчетности некоммерческой организации со штатом менее 4-х человек 3. юрист (по совместительству). По каждому пункту: 1. Мне компенсация в 40 тыс. р. видится вполне адекватной (возможно даже завышенной). При росте объемов работ конечно она повысится, ибо появится реальная ответственность 2.сдача нулевого баланса при аутсорсе в БДО(!) организации до 6 человек стоит ориентировочно 11 тыс.р. Ну максимум 20 тыс. Это если неохота вообще заморачиваться. Если делать все самим (отправлять через спецсофт и подготавливать своими силами) - может обойтись раза в два (а то и больше) дешевле. 3. Юридическая поддержка. В "спящем режиме" - 20 тыс.р. - д.б. адекватно. С ростом объемов работ - конечно будет выше. Вообще я наблюдал, как это происходт в некоммерческой организации (в научной сфере). За год сборы со всех участников процесса составляли навряд ли более 200 тыс.р. Это в год. После того, как ушли гранты. При том, что для выполнения всех организационных задач и не только требовалось более десятка человеко-месяцев. Да, элемент энтузиазма присутствовал, но что ему мешает присутствовать здесь. Юридическая и бух. поддержка осуществлялась буквально своими силами (опять, что мешает это сделать). Ну итого 40 + 20 + 20 = 80 тыс.р. Плюс 20 тыс. - накинуть. Итого 100 тыс.р. в месяц. Ключи у нас получило 1300 + 60 квартир в первой очереди? 100000/1360 = 74 р. в среднем с квартиры. Стоимость подъема одного мешка силами талибов на 7-й этаж. Это, на мой взгляд - оценка сверху. При наличии желания и возможностей эту сумму можно урезать раза в полтора без особых проблем. Цифры пока совершенно прикидочные и желательно их обсудить. UPD: обработку платежек надо добавить.
buzzdiki: bruzz пишет: .сдача нулевого баланса при аутсорсе ... организации до 6 человек стоит ориентировочно 11 тыс.р. В квартал!
bruzz: buzzdiki пишет: В квартал! Это вроде помесячные расценки за обслуживание, но я уточню. В любом случае - всегда можно договориться/продавить. А можно и самим - ресурсы есть
dedBrian: вопрос, собственно, стоит не в том - создавать тсж или нет. вопрос стоит в том, какую форму управления многоквартирным домом выбирать. тсж можно создать в любом случае. какое-то время назад я делал для одного из клиентов анализ различных форм управления. можете полюбопытствовать, если есть желание http://slil.ru/27898387
buzzdiki: bruzz пишет: А можно и самим - ресурсы есть Всегда готова обсудить
bruzz: dedBrian пишет: вопрос, собственно, стоит не в том - создавать тсж или нет. вопрос стоит в том, какую форму управления многоквартирным домом выбирать. тсж можно создать в любом случае. какое-то время назад я делал для одного из клиентов анализ различных форм управления. Спасибо, кстати взвешенная оценка, примерно так я себе и представлял картину.
annushka: dedBrian Получается эффективнее ТСЖ, нанимающая УК. Что насчет очередей? Как первая очередь представляет - подомовой ТСЖ, ТСЖ первой очереди или обеих вместе?
dedBrian: annushka я уже говорил, что создавать надо одно тсж на весь жк. подушевые расходы на содержание оного будут меньше, будет единая позиция в отношениях с третьими лицами, эффект экономии за счет масштаба
dedBrian: есть ещё экзотический вариант - создать тсж, но выбрать способ непосредственного управления мкд. расходы поквартирные будут меньше всего. но это вариант для тех, кто только за себя, и считает приемлемым кидать всех вокруг ради экономии.
Енерал: Bruzz Вы очень сильно ошибаетесь с балансом. Ошибки ваши показывают как вы далеки от хозяйственных дел. 1. одно ТСЖ невозможно создать и наладить нормальную работу на весь район. Сам принцип работы не позволяет этого. Максимум 200-300 квартир. Следовательно надо создавать по одному ТСЖ на дом. Умножайте ваш баланс на количество домов. 2. Когда Вы делаете ремонт в каком случае он вам обойдётся дешевле? Если вы сам делаете, при условии что вы специалист или когда приглашаете фирму со стороны? Добавьте к бюджету суммы которые вы будете переплачивать ВСЕГДА, когда надо будет что-то чинить. 3. На кого легче влиять, требуя качество работ? На своих работников или на фирму со стороны? Добавьте суммы на суды которые неизбежно будут. 4. Большие суммы уходят на непредвиденные расходы, но обязательные ведь в России живём! Это откаты поставщикам, проверки и т.д. 5. Нужно иметь некую кассу для срочных расходов. 6. Я знаю десятки незаконных способов как украсть в ТСЖ и пару законных как положить себе в карман 100-150 тыс руб каждый месяц! 7. Я могу продолжать так очень долго, Это то что первое пришло в голову. И я повторяю это только ВЕРШИНА айсберга! И вопрос имеет намного более глубокий подтекст! Теперь главное ваше противоречие. Вы хотите жить как Европе. Заплатил деньги и спишь спокойно, не надо заниматься не свойственным тебе трудом, не надо иметь лишние знания и навыки. Я правильно понял? Так вот организация ТСЖ это полная противоположность вашим желаниям. Вся суть в том что ВСЕ дела решаются совместно, большинством. Для этого непременно собирается собрание на котором поднимается новая техническая или юр проблема и большинство должно придумать и утвердить способ её решения. Для этого надо как минимум понять о чём идёт речь (нам значит надо становиться строителями ) и вынести решение. 200-300 квартир это примерно 400 собственников. Каждый имеет голос. Сколько будет продолжаться собрание, где? Мы на форуме 50 человек не можем прийти к общему решению а тут в живую и 400! Сейчас 20-30 человек могут легко повлиять на УК! В ТСЖ для этого надо будет 200! И мнение любого отдельно взятого человека, кроме руководства там не учитывается, поэтому я её сравнивал с сектой. Существуют более простые способы решения наших проблем, но об этом позже. И я ещё раз повторяю это только ВЕРШИНА айсберга! И вопрос имеет намного более глубокий подтекст! На сегодня пожалуй хватит. Прежде чем критиковать обдумайте всё, что бы не попасть в смешную ситуацию! С днём рождения Bruzz! Счастья здоровья, денег побольше Вам! И пускай Ваши желания просто обалдеют от ваших возможностей!
bruzz: Енерал пишет: Bruzz Вы очень сильно ошибаетесь с балансом. Ошибки ваши показывают как вы далеки от хозяйственных дел. Похоже мы говорим о разных вещах. Речь шла о поддержании ТСЖ в жизнеспособном состоянии исключительно до момента окончательного принятия решений. Расходы на непосредственно обслуживание ж/ф жильцы и так несут, размеры есть в квитанциях. И то, что вы описываете далее - конечно должно учитываться уже из тех сумм, которые больше раз эдак в тридцать (в лучшем случае). Уже сейчас и по факту. Заметьте, я еще не учитываю возможные доходы. Также надо конечно учесть еще и возможные кассовые разрывы - но это закладывается в статьи рисков. одно ТСЖ невозможно создать и наладить нормальную работу на весь район. Сам принцип работы не позволяет этого. Максимум 200-300 квартир. Следовательно надо создавать по одному ТСЖ на дом. Умножайте ваш баланс на количество домов. создавать 20 ТСЖ на район - стратегически неправильное по моему мнению решение. 1. Резкое увеличение доли административных расходов. 2. Необходимость зонирования придомовой территории, что в конечном итоге приведет к бардаку, постоянным разборкам и неэффективному ее использованию. 3. Фактическая невозможность влияния на ситуацию в целом по ЖК. Когда Вы делаете ремонт в каком случае он вам обойдётся дешевле? Если вы сам делаете, при условии что вы специалист или когда приглашаете фирму со стороны? Добавьте к бюджету суммы которые вы будете переплачивать ВСЕГДА, когда надо будет что-то чинить. Когда я делаю ремонт - я использую комплексный подход. Самому, если считать упущенную выгоду/вмененные издержки/потери на аренде - скорее всего окажется дороже. Не факт, что то же отнсится к ТСЖ, но учитывать такой нюанс стоит. Закупки я стараюсь делать самостоятельно. Ибо Откат Откатьевич на бытовом уровне рулит вполне себе. Схема ТСЖ + УК примерно соответствует такому подходу. Насчет добавки к бюджету - озвученная сумма к этому не имеет никакого отношения, ибо это вопрос платежки за ЖКХ, а не на поддержание ТСЖ. На кого легче влиять, требуя качество работ? На своих работников или на фирму со стороны? Добавьте суммы на суды которые неизбежно будут. Зависит 1. от исполнителей (иногда на рабочих, работающих вчерную влиять легче, чем на недобросовестное юрлицо). 2. от текста догворов и должностных обязанностей соответственно. Большие суммы уходят на непредвиденные расходы, но обязательные ведь в России живём! Это откаты поставщикам, проверки и т.д. Если вы заметили - то риски заложены, и немалые - более 20 процентов. Это по непредвиденным расходам. Далее - что касается откатов - они идут от поставщиков, но за все платит конечный потребитель. От этого, к сожалению, не застрахована ни одна форма управления. Все зависит от исполнителей, устава, активности жильцов, правления ТСЖ и ревизионной комиссии. Нужно иметь некую кассу для срочных расходов. Конечно. Риски выше заложены. Риски надо закладывать всегда. Я знаю десятки незаконных способов как украсть в ТСЖ и пару законных как положить себе в карман 100-150 тыс руб каждый месяц! Не вопрос. "Кадры решают все". Плюс нормативная база. Но возможность контроля - лучше, чем ее отсутствие. Тут я соглашусь в одном - ТСЖ - это некий способ снятия ответственности местными властями. Вроде - сами так решили - сами и разбирайтесь. Это безусловно надо учитывать. Так вот организация ТСЖ это полная противоположность вашим желаниям. Вся суть в том что ВСЕ дела решаются совместно, большинством. Для этого непременно собирается собрание на котором поднимается новая техническая или юр проблема и большинство должно придумать и утвердить способ её решения. Для этого надо как минимум понять о чём идёт речь (нам значит надо становиться строителями ) и вынести решение. 200-300 квартир это примерно 400 собственников. Каждый имеет голос. Сколько будет продолжаться собрание, где? Мы на форуме 50 человек не можем прийти к общему решению а тут в живую и 400! Для этого выделяется правление, которому делегируется решение текущих вопросов в рамках устава. Общие сборания необходимы: 1. Для утверждения устава. 2. Выбора правления и председателя и ревизионной комиссии. 3. Решения основных вопросов, прописанных в уставе и/или выходящих за рамки делегированных правлению. Соответственно, правление в совокупности должно быть компетенто в тех вопросах, которые придется решать, безусловно. Но рядовому члену ТСЖ это уже необязательно (хотя нужно, чтобы в сосовкупности компетенции были - для осуществления контроля и обратной связи с правлением). И общие собрания таким образом не должны стать чрезвычайно частым явлением. Что касается мнения отдельного человека - претензионный процесс никто не отменял как в случае УК, так и в случае ТСЖ.
RadApl: Енерал Речь скорее всего идет о ТСЖ+УК. Самим вести все хозяйство трудно, никто не спорит. То есть в ТСЖ несколько проверенных людей контролируют действия УК и застройщика. Поэтому и стоит приоритетом не то кто научит как сделать ТСЖ, а скорее в выборе этих проверенных людей и хорошую управленческую организацию. УК выбрать будет трудно, так как им это может быть не интересно, ведь все лазейки будут пресекаться ТСЖ.
полная версия страницы