Форум » Вопросы покупки » Ипотека. Делимся опытом. » Ответить
Ипотека. Делимся опытом.
buzzdiki: Поскольку многие ищущие находятся в поисках и размышлениях влезать ли вообще в ипотеку, а если влезать, то с чего начать, то имеющие опыт могли бы поделиться своими историями. Для начала Опыт покупки в Котельниках У меня ипотека в Абсолюте. Пошла я несколько более сложным путем[more], чем предлагается в ДМС. Начинала заниматься жилищным вопросом еще весной 2006, тогда не было еще конкретного выбора по объекту. Собрала 3 пакета документов, в каждом пакете было огромное количество всяких бумажек, касающихся меня, мужа, семьи в целом, детей, имущества, кредитных историй, образования, работы нынешней, прошлой, справки по з/пл офиц. и неочень (вобщем я на всякий случай всю эту мутатень отсканировала и просто потом распечатывала, а не бегала к ксероксу). Кстати, если в гражданском паспорте стоит штампик от пограничников украинских, то кредит не дадут, надо паспорт менять. Документы у меня во всех банках приняли, но к сделке обязали поменять. (это я немного отвлеклась). Все документы, которые собирала по работе, обязательно заверила у директора печатью и подписью. Потом начала выбирать банки с наиболее интересными условиями по кредиту. На тот момент это были ВТБ24, Абсолютбанк и Сбербанк (сейчас у Сбера не так интересно). Первым был Сбер, чтоб его. Документы приняли сразу, но конечного списка документов они не давали, кто что посчитал нужным принести, то и взяли. Потом долго проверяли, кормили завтраками. Потом позвонили и сказали, что все в порядке, но я должна поручителя заменить (видимо фейсом не вышел, они же не объясняют никогда причины отказа). Заменила поручителя, т.е. собрала все документы и анкету на другого человека. И опять затянулось более, чем на 10 рабочих дней. Потом звонят и спашивают, ка проехать ко мне на работу. Объяснила, сказали, что завтра-послезавтра приедут. Позвонил некто из службы безопасноси и еще раз уточнил адресок. Сижу, жду. Никто не приехал. Незадолго до этого у меня спросили, определилась ли я с объектом (это вообще отдельная история. Вернадское отделение Сбера, которое находится в Ново-Переделкино на ул. Мухиной одобрило объект в Марушкино и менеджер банка прям чуть ли не навязывал мне его. Мы несколько раз съездили туда, полазили по инету. Вобщем, страшно стало и место фиговое. В итоге оказалось, что не зря, т.к. там сроки уже на полтора года перенесли. Долгострой, однако). Вобщем я ответила, что не определилась, а в Марушкино влезать точно не буду. В итоге на следующий день после планируемого визита ко мне на работу, мне позвонили и сказали, что отказано. А менеджер даже не знал, что ко мне так никто и не приехал. На фига, спрашивается, мурыжили меня полтора месяца??? Следующим был ВТБ. Забросила по инету предварительную анкету. В тот же день предварительно одобрили. Я сазала, чт готова подать документы. Мне назначили менеджера и понеслось. Нам назначили точное время, когда надо приехать и привезти документы. Мы ждали по приезду часа полтора где-то пока менеджер банка соизволит выйти. Именно там менеджер взяла мои документы и сказала про паспорт. Сроки они не выдерживают никакие. То у них состав руководства меняется (тогда как раз кого-то у них убили), то условия меняются, то акция новая начинается. Вобщем я с завидной методичностью то звонила, то писала по мейлу менеджеру, напоминала про себя. В итоге недели через 3-4 мне сказали, что одобрено и я могу искать объект. Выдали мне на мейл список уже одобренных. В основном Красногорск, Балашиха, Лобня. В общем ни по цене, ни тем более по местонахождению мне не подошло. Но они готовы были рассмотреть любой объект, на который я покажу пальцем. К тому моменту я уже готова была опустить руки, т.к. по ипотеке найти новостройку было практически невозможно. Вексельные схемы еще не кредитовали, 214 ФЗ уже действовал, банки требовали дату разрешения на строительство до 01.04.2005. Кошмар. Под все требования банков и мои (цена/удаленность) подходило только Марушкино. И мы подали заявку на Марушкино. Раз уж даже Сбербанк кредитует, то наверное все-таки не кинут. Проверяли еще месяц, а-то и больше (уже и не помню). У ВТБ среди прочих было требование - обязательная регистрация договора инвестирования в гос. органах. А в Марушкино мне сказали, что документы подали, они находятся на рассмотрении, рассмотрение будет месяц, не факт, что сразу начнут регистрировать, могут выдать замечания и снова на месяц. А у меня уже срок к концу подходит. Практически одновременно с ВТБ я подала документы в Абсолютбанк. Здесь претензий практически нет. Сначала я конечно же подала предварительную заявку. На следующий день согласовали и я повезла документы. Точного времени не назначали, менеджера выбирай любого. Поручителей не требуют. Ответ по документам дали на 3й рабочий день. Денег за рассмотрение документов не взяли, т.к. мой муж сотрудник фирмы-клиента банка. Вобщем все условия, только %% по кредиту несколько выше, чем в ВТБ. НО! Главное требование на тот момент было - заключение трехстороннего договора с застройщиком и разрешение на строительство до 01.04.2005. Попробуйте найдите такого застройщика. Невозможно. А то, что было уже сгласовано - это Красногорск и Орехово-Зуево. Ну вобщем, сами понимаете... Шло время, в конце августа заканчивлось решение по Абсолюту, в середине октября - по ВТБ. Я думала, надо ли вообще продлевать, платить за новое рассмотрение, снова собирать какие-то документы. Поиски ничем не увенчивались. Брокера нанимать не было денег. Тут бы на первый взнос наскрести. И вот уже где-то дней за 5 до окончания решения по Абсолюту звоню туда и спрашиваю, может появился какой-нить объект новый (уже практически без надежды). И мне сказали, что в Московском уже согласовано, осталась формальность - соласовать форму договора и схему. Ну естественно я побежала продлевать решение, платить 200 баксов не жалко уже было. Блин, кто ж знал, что согласование формы договора и вообще схемы затянется аж на 3 месяца. В конце ноября заканчивалось 2е решение. К тому моменту я уже вымоталась так, что сил больше не оставалось. Я не собиралась больше бегать искать что-то, собирать документы. Все это время поиски продолжались, неизвестно же согласуют ли вообще договор. Вобщем за 2 недели до окончания срока решения я позвонила в банк и мне сказали, что как раз собирались сейчас всех обзванивать (таких ожидающих как я набралась очередь из 32 заявок). По-быстрому назначили дату сделки и уже в омут с головой. Сейчас только очухиваться начинаем. Посетила мысль, а где ж теперь на ремонт-то денег брать? Известна пропорция - 30% от стоимости квартиры. Как ни крути, а выходит 20-25 тыс. у.е.(можно уложиться с мебелью). Но это уже другая тема[/more]...
ОльгаЛук: Спасибо, конечно, за телефон, но дозвониться до сотрудника, который занимается этим вопросом нереально! Вечно его то нет, то болеет и т.д. Через сколько вы договор получили?
ОльгаЛук: и по какому адресу?
tango: ОльгаЛук пишет: ... но дозвониться до сотрудника, который занимается этим вопросом нереально! Вечно его то нет, то болеет и т.д. Через сколько вы договор получили? Все так и есть, мы по телефону не добились ответа (у нас была секретарь Бурова Любовь с добавочным номером 5-62-54), все деньги съела с мобильного, пока переключала туда-сюда. В итоге получили через полтора месяца, прямо накануне уплаты первого взоса. В головном офисе на Цветном бульваре, д.18.
Galka: где-то поднималась тема насчет выгод от досрочного погашения. Не нашла и поэтому пишу тут: Т.к. на этапе строительства %% платятся за всю сумму кредита, о чем кстати никто, ни до, ни во время сделки вам не скажет, то погашать кредит досрочно до перехода права собственности смысла нет! только 2% штрафа заплатите при этом ничего не сэкономив на %%. Т.ч. тем, кто собирается погашать в абсолюте досрочно на 1-ом этапе - крайне не рекомендую этого делать. Пока идет обсуждение ... либо кредитный менеджер оказался не компететным, но тень сомнения что это не так все же есть. Выясняем
dt: Galka пишет: Т.к. на этапе строительства %% платятся за всю сумму кредита, А вот это прошу расшифровать и подтвердить документально (выдержкой из договора). Я, в свою очередь, постараюсь опровергнуть Ваши слова (если я верно их истолковал) 2мя способами: * Цитатой из кредитного договора (Ваши отношения с банком регулируются этим документом) * "Снимком" размера остатка задолженности полученным от кредитного менеджера по телефону - в частности в этой цифре должна отражаться сумма досрочных погашений. К сожалению сразу не смогу это сделать - документы дома лежат.
bruzz: dt пишет: Galka пишет: цитата: Т.к. на этапе строительства %% платятся за всю сумму кредита, А вот это прошу расшифровать и подтвердить документально (выдержкой из договора). Я, в свою очередь, постараюсь опровергнуть Ваши слова (если я верно их истолковал) 2мя способами: * Цитатой из кредитного договора (Ваши отношения с банком регулируются этим документом) * "Снимком" размера остатка задолженности полученным от кредитного менеджера по телефону - в частности в этой цифре должна отражаться сумма досрочных погашений. К сожалению сразу не смогу это сделать - документы дома лежат. Нужно смотреть текст договора. Могу с уверенностью сказать, что по тем договорам, которые были в 2006-м - досрочное погашение реально снижает процентные выплаты.
StF: dt я заглянул в мой договор с абсолютом. Пункт 6.4 гласит о наличии 2% штрафа в течение 12 месяцев с момента заключения кредита только. С 13го месяца - штраф не взымается.
dt: StF, дело в том, что Galka имела в виду другое (из переписки в личке). Свою позицию по её замечанию (к стати, её последний пост куда-то пропал ) постараюсь сегодня выложить. А тему 2% штрафа мы уже обсуждали на форуме и я показывал в что в течении первых 9ти месяцев кредита выгодней платить досрочно со штрафами, чем ждать 13го месяца.
dt: P.S. К слову сказать (по моим прикидкам) при досрочном внесении суммы эквивалентной 4,5 ежемесячным аннуитетам на первом году 10ти летнего договора, можно сократить срок кредита на 1год! Т.е. внося сейчас 4,5 еж. взноса вы экономите в будующем 7,5 еж. взносов (примечание: расчитано для 10-летнего договора). Такие цифры заставляют задуматься и затянуть пояс.
Galka: dt пишет: StF, дело в том, что Galka имела в виду другое (из переписки в личке). Свою позицию по её замечанию (к стати, её последний пост куда-то пропал ) постараюсь сегодня выложить. А тему 2% штрафа мы уже обсуждали на форуме и я показывал в что в течении первых 9ти месяцев кредита выгодней платить досрочно со штрафами, чем ждать 13го месяца. Решила пока воздержаться от комментариев, так сказать до выяснения всех обстоятельств дела если на этапе строительства %% начисляются все-таки на остаток ссудной задолженности, то да, погашать досрочно выгодно. Осталось только выяснить до конца так ли это или нет. Благодаря dt понимаю ошибочность своих суждений, но! сотрудник банка на мой вопрос дал утвердительный ответ, что и смутило окончательно. И юридически, соглашусь в договоре везде имеется в виду %% на остаток ссудной задолженности. Осталось только убедиться так ли это. Убеждаться предлагаю проверкой выписок по счету в части начисленных и списанных %%.
dt: (п.1.1 договора) “Проценты годовых” – проценты, начисляемые на остаток непросроченной задолженности Заёмщиков по основному долгу на начало операционного дня из расчета действительного количества календарных дней в месяце и в году..... Периодический процентный период – это период с __ числа каждого календарного месяца по __ число следующего календарного месяца ….., за который начисляются проценты на остаток ссудной задолженности. (п. 2.3 договора) За пользование Кредитом Заёмщики уплачивают Банку вознаграждение в следующем размере: а) 12 процентов годовых, начиная с первого Процентного периода (включительно) и до дня окончания Процентного периода, в котором наступило последнее из следующих событий: …. Упустил определение первого и последнего %% периода - но это сути не меняет. Из п.2.3 я делаю вывод что: А) проценты начисляются за процентный период, т.е. за месяц B) проценты за месяц начисляются из размера 12%*кол-во дней в месяце/кол-во дней в году (примерно 1% в месяц) С) проценты начисляются на остаток задолженности на момент начисления %% Далее. У меня есть расчётник в Excel, который в том числе построен на вышеуказанных выводах. Вчера вечером ввёл в него свои досрочные погашения и сравнил рассчитанную по этому файлу величину остатка задолженности с данными, которые я запрашивал у кредитного менеджера. Разница между этими значениями составила 0,000819%. Считаю эту погрешность допустимой и из этого делаю вывод, что моя модель расчёта кредитного графика верна. Думаю что процитированные мною части договора должны совпадать во всех наших договорах. В любом случае каждый сумневающийся сможет проверить свой договор и сделать вывод о том как ему начисляются %%.
Galka: Убедили, беру свои слова обратно. Поторопилась я все-таки с выводами.
tango: Как считают эксперты причины снижения темпов роста выдачи ипотечных кредитов следующие: 1) кризис в американской банковской сфере 2) продолжающееся повышение цен на квартиры 3) неуверенность заемщиков в собственных финансовых возможностях Подробнее об этом в статье Российской Газеты от 11.12.07
bruzz: tango пишет: Как считают эксперты причины снижения темпов роста выдачи ипотечных кредитов следующие: 1) кризис в американской банковской сфере 2) продолжающееся повышение цен на квартиры 3) неуверенность заемщиков в собственных финансовых возможностях Подробнее об этом в статье Российской Газеты от 11.12.07 В принципе, так и есть. Но даже в РГ косячат: В итоге, как констатируют эксперты, сегодня только 20 процентов сделок в столице совершается с использованием ипотеки. Тем не менее они сходятся во мнении: ипотека должна и будет развиваться. Иначе просто быть не может. Во всем мире люди приобретают дорогостоящие товары исключительно в кредит. В России и ее столице образ жизни "все в кредит" еще только формируется. Но от этого никуда не уйти. Иначе даже 20 процентов москвичей не смогут ежегодно решать один из самых главных в жизни вопросов. Как связаны 20% сделок по ипотеке от общего числа и 20% москвичей - мне лично ну совершенно непонятно...
tango: bruzz пишет: Как связаны 20% сделок по ипотеке от общего числа и 20% москвичей - мне лично ну совершенно непонятно... Имеется ввиду: - за 100% взяты все сделки по недвижимости в столице ("РГ" обозвали их москвичами) - из них только 20% сделок москвичи оформляют с помощью ипотечных кредитов, остальные 80% - они оформляют за счет собственных средств Вывод "РГ": при нынешнем развитии ипотеки хоть 20% москвичей имеют возможность улучшить свои жилищные условия! P.S. Абсолют Банк, являющийся одним из двух (второй Сбер) реализующих ипочечную программу для покупателей ЖК Юго-Западный, имеет в составе акционеров Международную Финансовую Корпорацию (IFC), а в составе собственного капитала большую долю иностранных средств. Поэтому на процесс выдачи ипотечных кредитов в Абсолют Банке не мог не сказаться американский ипотечный кризис. В последнее время Банк более тщательно и придирчиво относится к заемщикам.
bruzz: tango пишет: Имеется ввиду: - за 100% взяты все сделки по недвижимости в столице ("РГ" обозвали их москвичами) - из них только 20% сделок москвичи оформляют с помощью ипотечных кредитов, остальные 80% - они оформляют за счет собственных средств Вывод "РГ": при нынешнем развитии ипотеки хоть 20% москвичей имеют возможность улучшить свои жилищные условия! На мой взгляд такую "логическую" цепочку можно составить только в состоянии измененного сознания.
ОльгаЛук: Вот почитайте интервью человека из Абсолют-банка по поводу ипотеки http://www.raexpert.ru/editions/article99/
tango: Спасибо, ОльгаЛук, высказывания О.Скворцова как раз подтверждают тенденцию изменения требований банков к заемщикам: Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5-1,5% годовых, уделять больше внимания качеству своих портфелей. Возможно увеличение требований к заемщикам по программам «Ипотека без первоначального взноса» или отказ от них как от рискованных продуктов. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка. Правда он говорит:Мы со своей стороны не планируем в ближайшее время ни поднимать ставку по ипотеке, ни менять другие условия нашей ипотечной программы. Хочу лишь добавить, что пока ставки остаются прежними, но требования к заемщикам ужесточились! Это я ответственно сообщаю по собственному опыту на прошлой неделе. Кроме того, еще в начале американского ипотечного кризиса в сентябре, все СМИ в России утверждали, что Россию это никак не затронет, и что же? Прошло 2 месяца... СМИ пишут, что Глобальный кризис ликвидности докатился до России
Ally: Абсолют Банк, являющийся одним из двух (второй Сбер) реализующих ипочечную программу для покупателей ЖК Юго-Западный, имеет в составе акционеров Международную Финансовую Корпорацию (IFC), а в составе собственного капитала большую долю иностранных средств. Поэтому на процесс выдачи ипотечных кредитов в Абсолют Банке не мог не сказаться американский ипотечный кризис. Если следовать логике, то все же вряд ли стоит понятие иностранный приравнивать к американский и далее из этого делать какие-то выводы Тем более, что в данном конкретном случае иностранный был совсем не тот о сделке
tango: Ally, моя цитата в таком виде, в каком представили ее Вы, вырвана из контекста, а это, к сожалению, меняет по-сути ее основную мысль. Так сослались Вы: P.S. Абсолют Банк, являющийся одним из двух (второй Сбер) реализующих ипочечную программу для покупателей ЖК Юго-Западный, имеет в составе акционеров Международную Финансовую Корпорацию (IFC), а в составе собственного капитала большую долю иностранных средств. Поэтому на процесс выдачи ипотечных кредитов в Абсолют Банке не мог не сказаться американский ипотечный кризис. А так выглядит оригинал: P.S. Абсолют Банк, являющийся одним из двух (второй Сбер) реализующих ипочечную программу для покупателей ЖК Юго-Западный, имеет в составе акционеров Международную Финансовую Корпорацию (IFC), а в составе собственного капитала большую долю иностранных средств. Поэтому на процесс выдачи ипотечных кредитов в Абсолют Банке не мог не сказаться американский ипотечный кризис. В последнее время Банк более тщательно и придирчиво относится к заемщикам. Отличие в том, что основная мысль оргинала объясняет в чем именно выражается влияние ипотечного кризиса в рамках Абсолют Банка - это более строгие требования к заемщикам и ужесточение условий выдачи. Без этого предложения можно предположить, что в А Б ипотечный кризис. Американский ипотечный кризис отнюдь не завершен, особенно его последствия. Почему в большей степени окажутся под влиянием российские кредитные организации с иностранным капиталом, подробно описано в ссылках выше. А делать выводы очень полезно, особенно тем, кто собирается сейчас воспользоваться ипотечным кредитом, и в частности, услугами Абсолют Банка. Поэтому людей и волнует возможное удорожание кредитов и условия выдачи, они "пляшут" от этого и рассчитывают свои возможности.
полная версия страницы