Форум » Вопросы покупки » Ипотека. Делимся опытом. » Ответить
Ипотека. Делимся опытом.
buzzdiki: Поскольку многие ищущие находятся в поисках и размышлениях влезать ли вообще в ипотеку, а если влезать, то с чего начать, то имеющие опыт могли бы поделиться своими историями. Для начала Опыт покупки в Котельниках У меня ипотека в Абсолюте. Пошла я несколько более сложным путем[more], чем предлагается в ДМС. Начинала заниматься жилищным вопросом еще весной 2006, тогда не было еще конкретного выбора по объекту. Собрала 3 пакета документов, в каждом пакете было огромное количество всяких бумажек, касающихся меня, мужа, семьи в целом, детей, имущества, кредитных историй, образования, работы нынешней, прошлой, справки по з/пл офиц. и неочень (вобщем я на всякий случай всю эту мутатень отсканировала и просто потом распечатывала, а не бегала к ксероксу). Кстати, если в гражданском паспорте стоит штампик от пограничников украинских, то кредит не дадут, надо паспорт менять. Документы у меня во всех банках приняли, но к сделке обязали поменять. (это я немного отвлеклась). Все документы, которые собирала по работе, обязательно заверила у директора печатью и подписью. Потом начала выбирать банки с наиболее интересными условиями по кредиту. На тот момент это были ВТБ24, Абсолютбанк и Сбербанк (сейчас у Сбера не так интересно). Первым был Сбер, чтоб его. Документы приняли сразу, но конечного списка документов они не давали, кто что посчитал нужным принести, то и взяли. Потом долго проверяли, кормили завтраками. Потом позвонили и сказали, что все в порядке, но я должна поручителя заменить (видимо фейсом не вышел, они же не объясняют никогда причины отказа). Заменила поручителя, т.е. собрала все документы и анкету на другого человека. И опять затянулось более, чем на 10 рабочих дней. Потом звонят и спашивают, ка проехать ко мне на работу. Объяснила, сказали, что завтра-послезавтра приедут. Позвонил некто из службы безопасноси и еще раз уточнил адресок. Сижу, жду. Никто не приехал. Незадолго до этого у меня спросили, определилась ли я с объектом (это вообще отдельная история. Вернадское отделение Сбера, которое находится в Ново-Переделкино на ул. Мухиной одобрило объект в Марушкино и менеджер банка прям чуть ли не навязывал мне его. Мы несколько раз съездили туда, полазили по инету. Вобщем, страшно стало и место фиговое. В итоге оказалось, что не зря, т.к. там сроки уже на полтора года перенесли. Долгострой, однако). Вобщем я ответила, что не определилась, а в Марушкино влезать точно не буду. В итоге на следующий день после планируемого визита ко мне на работу, мне позвонили и сказали, что отказано. А менеджер даже не знал, что ко мне так никто и не приехал. На фига, спрашивается, мурыжили меня полтора месяца??? Следующим был ВТБ. Забросила по инету предварительную анкету. В тот же день предварительно одобрили. Я сазала, чт готова подать документы. Мне назначили менеджера и понеслось. Нам назначили точное время, когда надо приехать и привезти документы. Мы ждали по приезду часа полтора где-то пока менеджер банка соизволит выйти. Именно там менеджер взяла мои документы и сказала про паспорт. Сроки они не выдерживают никакие. То у них состав руководства меняется (тогда как раз кого-то у них убили), то условия меняются, то акция новая начинается. Вобщем я с завидной методичностью то звонила, то писала по мейлу менеджеру, напоминала про себя. В итоге недели через 3-4 мне сказали, что одобрено и я могу искать объект. Выдали мне на мейл список уже одобренных. В основном Красногорск, Балашиха, Лобня. В общем ни по цене, ни тем более по местонахождению мне не подошло. Но они готовы были рассмотреть любой объект, на который я покажу пальцем. К тому моменту я уже готова была опустить руки, т.к. по ипотеке найти новостройку было практически невозможно. Вексельные схемы еще не кредитовали, 214 ФЗ уже действовал, банки требовали дату разрешения на строительство до 01.04.2005. Кошмар. Под все требования банков и мои (цена/удаленность) подходило только Марушкино. И мы подали заявку на Марушкино. Раз уж даже Сбербанк кредитует, то наверное все-таки не кинут. Проверяли еще месяц, а-то и больше (уже и не помню). У ВТБ среди прочих было требование - обязательная регистрация договора инвестирования в гос. органах. А в Марушкино мне сказали, что документы подали, они находятся на рассмотрении, рассмотрение будет месяц, не факт, что сразу начнут регистрировать, могут выдать замечания и снова на месяц. А у меня уже срок к концу подходит. Практически одновременно с ВТБ я подала документы в Абсолютбанк. Здесь претензий практически нет. Сначала я конечно же подала предварительную заявку. На следующий день согласовали и я повезла документы. Точного времени не назначали, менеджера выбирай любого. Поручителей не требуют. Ответ по документам дали на 3й рабочий день. Денег за рассмотрение документов не взяли, т.к. мой муж сотрудник фирмы-клиента банка. Вобщем все условия, только %% по кредиту несколько выше, чем в ВТБ. НО! Главное требование на тот момент было - заключение трехстороннего договора с застройщиком и разрешение на строительство до 01.04.2005. Попробуйте найдите такого застройщика. Невозможно. А то, что было уже сгласовано - это Красногорск и Орехово-Зуево. Ну вобщем, сами понимаете... Шло время, в конце августа заканчивлось решение по Абсолюту, в середине октября - по ВТБ. Я думала, надо ли вообще продлевать, платить за новое рассмотрение, снова собирать какие-то документы. Поиски ничем не увенчивались. Брокера нанимать не было денег. Тут бы на первый взнос наскрести. И вот уже где-то дней за 5 до окончания решения по Абсолюту звоню туда и спрашиваю, может появился какой-нить объект новый (уже практически без надежды). И мне сказали, что в Московском уже согласовано, осталась формальность - соласовать форму договора и схему. Ну естественно я побежала продлевать решение, платить 200 баксов не жалко уже было. Блин, кто ж знал, что согласование формы договора и вообще схемы затянется аж на 3 месяца. В конце ноября заканчивалось 2е решение. К тому моменту я уже вымоталась так, что сил больше не оставалось. Я не собиралась больше бегать искать что-то, собирать документы. Все это время поиски продолжались, неизвестно же согласуют ли вообще договор. Вобщем за 2 недели до окончания срока решения я позвонила в банк и мне сказали, что как раз собирались сейчас всех обзванивать (таких ожидающих как я набралась очередь из 32 заявок). По-быстрому назначили дату сделки и уже в омут с головой. Сейчас только очухиваться начинаем. Посетила мысль, а где ж теперь на ремонт-то денег брать? Известна пропорция - 30% от стоимости квартиры. Как ни крути, а выходит 20-25 тыс. у.е.(можно уложиться с мебелью). Но это уже другая тема[/more]...
Ally: tango, что с последней фразой, что без нее, Вы все равно приравниваете американцев к европейцам. Так что позволю себе с Вашими утверждениями не согласиться. Насчет требований к заемщикам Вы, возможно, правы. Из-за того, что ряд российских банков сократил выдачи, люди массово пошли в оставшиеся. И в первую очередь как раз в те, которые не ухудшали условий по кредитам. Вероятно, Абсолют Банк теперь имеет возможность тщательнее выбирать, уменьшая риски.
tango: Ally пишет: tango, что с последней фразой, что без нее, Вы все равно приравниваете американцев к европейцам. Так что позволю себе с Вашими утверждениями не согласиться. Ай, не будем спорить, Ally, ладно?! Наверное я не корректно выразилась, но поэтому я и пояснила, что имела ввиду. А еще мне кажется, что дальнейшее развитие событий с ипотечными кредитами (причем в любых банках) нам еще предстоит увидеть. Сама пользуюсь ипотекой, поэтому кровно заинтересована, чтобы не было удорожания и т.п и т.д.
tango: Новости!!! Роспотребнадзор по Амурской области выиграл в трех судебных инстанциях (в т.ч. и Высшем Арбитражном Суде) дело против ипотечного агентства, нарушения которого выразились в том, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом "Об ипотеке", и выставление их в качестве обязательных нарушило закон "О защите прав потребителей". Теперь это является судебным прецедентом для аналогичных дел. Банкиры опасаются, что прецедент послужит для недобросовестных заемщиков поводом для расторжений договоров, и предупреждают, что отказ от страхования повысит банковские риски, что приведет к удорожанию кредитов (повышению %%). Подробнее читайте ЗДЕСЬ
tango: С сегодняшнего дня ЦБ повысил ставку рефинансирования с 10 до 10,25%. Причем аналитики прогнозируют и дальнейшее её повышение. Меня следующее беспокоит. В п.2.3 б) договора о предоставлении кредита Абсолют Банком сказано: При этом в случае изменения ставки рефинансирования Центрального банка РФ размер вознаграждения, уплачиваемого за пользование Кредитом, может быть пересмотрен Сторонами по обоюдному согласию, что будет подтверждаться соглашением к Договору, являющимся его неотъемлемой частью. Если на повышение я не согласна, то вопрос закрыт, и ставки остаются прежними? Или мне в ответ заявляют, что в противном случае гасите кредит? Кто как считает?
WAAD: tango , насколько я знаю, в настоящее время банкам запрещено в одностороннем порядке изменять условия договора или отказываться от его исполнения. Я ессно не знаю ссылок на документы, т.к. слышал это в в машине в какой-то передаче. У банков на этот счет существует какая-то система страхования. А что касается увеличения ставки, то оно имеет скорее полический характер и сделано в основном для подтверждения того, что руководитель ЦБ перед выборами полностью поддерживает Кудрина в его финансовой политике. Не думаю, что при тенденции рубля к удорожанию ЦБ будет системно увеличивать стоимость пользования фин.ресурсами.
MDN: Дайте пожалуйста ссылку на ЖК Юго-Западный с ценами и сроками ГК
tango: MDN пишет: Дайте пожалуйста ссылку на ЖК Юго-Западный с ценами и сроками ГК click here click here
tango: По мнению банкиров, времена дикого рынка в сегменте ипотечного кредитования прошли. Ипотека — это продукт не для всех: сейчас важно не угнаться за клиентом, а быть уверенным, что заемщики вернут кредит. Многие банки уже изменили требования, предъявляемые к заемщикам. Как будет дальше развиваться ситуация, опять же покажет рынок. Подробнее о мнении аналитиков и банкиров, а также о наиболее популярных ипотечных программах читайте ЗДЕСЬ
tango: Банкиры встречают обещанный кризис ликвидности слухами и легкой паникой. И не только они... Читайте подробности весеннего обострения ЗДЕСЬ,
tango: В этом году ставки по жилищным кредитам будут расти. Этому способствуют следующие факторы: * кризис ликвидности на финансовом рынке и рост цены заемных средств для банков, * решение Высшего арбитражного суда, запрещающее банкам требовать от заемщика страховать свою жизнь, * существование рискованных ипотечных программ. ЗДЕСЬ прочтите.
edrika: Да..что то изменится это факт! Очень уж хочется успеть до всех грядущих изменений
vovches: Возвращаясь к теме досрочных погашений пришел к следующим расчетам: кредит $59000 срок 10 лет ежемесячный платеж $851 Если я в качестве досрочного погашения вношу $2500 сразу после истечения первого года то: - экономия на % составляет около $4600 - срок кредита сокрашается на 8 месяцев Если я не делаю досрочных погашений, а размещаю эти $2500 на валютном вкладе под 7%(в том же абсолюте) то к окончанию срока по кредиту сумма на счете увеличится приблизительно до $4800 (за 9 лет) Получается что не так уж и выгодно гасить досрочно (на мой взгляд) Также: При досрочном погашении: - я уменьшаю валютные риски - быстрее выплачу (риск падения курса рубля для меня важен так как зп в рублях) - но остается меньше свободных денег и ежемесячный платеж остается тем же. С этой точки зрения не очень интересно зажимать себя в деньгах несколько лет, чтобы быстрее стать более финансово свободным и больше себе позволять. - экономия на страховании (в расчете не учтена) Без досрочного погашения: - есть некоторая пополняемая сумма. которую при необходимость можно потратить - накопления можно вложить в более рисковые активы и получить больше, чем 7% годовых (акции, облигации, ПИФы) Вообщем я в своих размышлениях опираюсь на 2 идеи-фикс: 1. Прирост от грамотного размещения свободных денег может перекрыть экономию от досрочного погашения 2. Жизнь летит и ее хочется прожить равномерно хорошо, а не так "вот выплатим кредит, а там уж заживем". Есть тут конечно "но", например никто не гарантирует 7% годовых по вкладу и больше по другим активам. Еще я присматриваюсь к рефинансированию в японских йенах под 6% годовых. Там может быть реальная экономия, но надо просчитывать более подробно ближе к делу (когда нам наши коробочки в собственность отдадут :) вот такие дела поправьте меня, пожалуйста, если я где-то ошибся
dt: Ошиблись. 1. Цифра 4600 (экономия на %%) - это ваша ЧИСТАЯ экономия - т.е. это последствие внесения 2500. Сама цифра 2500 в 4600 не заложена - т.к. 2500 пошли на погашение кредита. 2. Из цифры 4800 вычтите 2500 и получите чистый доход от получения %% 4800-2500=2300. Главная идея в том, что беря деньги под 12% (а по сути НЕ вношение досрочно 2500 эквивалентно взятию в долг этих 2500) нельзя получить прибыль от размещения этих денег под 7%.
buzzdiki: vovches пишет: 2. Жизнь летит и ее хочется прожить равномерно хорошо, а не так "вот выплатим кредит, а там уж заживем". +1
tango: vovches , а какой у Вас метод погашения кредита - дифференцированный или аннуитетный? С одной стороны Вы говорите, что ежемесячный платеж остается тем же , что соответствует аннуитетному погашению. С другой стороны в своих расчетах Вы применили метод дифференцированного погашения кредита, т.к. погашение кредита рассчитываете равномерно путем деления суммы на период, а погашение процентов путем умножения задолженности на простой процент. Я к чему: При аннуитетном погашении применяется метод сложных процентов. При этом в начале периода погашения вы платите больший процент, чем указан в договоре, и меньше сумму задолженности, далее процент начинает быть равным договорному, а к концу периода он и вовсе становится ниже, зато сумма погашения задолженности больше. За счет этого и достигается равная сумма к оплате. Вывод прост, удобство проведения платежей клиентами банков оплачивается за счет, как - бы “дополнительных” процентов. В конечном итоге, заемщик заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме, общая сумма выплат с помощью дифференцированных платежей меньше, чем по аннуитетным. При 30-летнем займе разница между дифференцированным платежом и аннуитетным составит 90%. Думаю, что при аннуитетных платежах надо смириться и платить весь срок по договору, т.к. никакой выгоды не достигается, банки всю свою выгоду (%%) получают в первые годы, а остальной период мы возвращаем лишь сам долг. Для успокоения могу добавить, что в условиях нашей бешенной инфляции при дифференцированном платеже заемщик вынужден оплачивать его «дорогими» деньгами, которые с каждым годом обесцениваются.
НаталИи: Поделимся и своим опытом обретения, наконец, долгожданного векселя (который уже заложен в банке) Итак, Абсолют, поскольку Сбербанк для своих потенциальных клиентов выставил такие условия, соблюсти которые и не быть при этом олигархом - не реально. Так подумали мы и обратились сразу в Абсолют. А перед этим мы забронировали нашу квартиру, так как сразу понравился и корпус (3), и этаж для нас счастливый (13). Бронь платная - 15000 руб. на 15 рабочих дней. Тем более, что нас предупредили, что двушки разбираются, как пирожки, и на 80% всё разобрано.... За списком документов и анкетой мы поехали 18 или 19 февраля. Собрали документы (хоть пачка в целом небольшая, надо сделать копии документов, которые могут находиться у родителей, сестер, братьев... - так получилось у меня), 21 февраля (четверг) отдали на рассмотрение (отделение Юго-Западное - Ленинский пр-т). Во вторник, 26-ого, мужу перезванивают, мол, подвезите копию ПТС, ведь вы указали автомобиль в собственности. В тот же день вечером муж его отвозит. Через пару дней звонят - ну что же вы не везете? Мы объясням, что уже подвозили. Значит, потеряли, давайте еще. В тот день, когда он собирается ехать, "работницы" Абсолюта" документ, наконец, находят. Время идет, цены растут. Баженов Евгений нас еще в день бронирования предупредил, что цены точно вырастут (выборы ведь...), уточните 28 февраля. 4 марта заканчивается срок брони, заключения банка всё еще нет (много заявок, не справляются, хотя обещали 3-5 дней, а для партнеров (коим является ДМС) - вообще 2-3 дня. Едем в ДМС и заключаем еще один договор на бронирование (который цену не замораживает, в отличие от периода заключения договоров, когда у вас уже есть решение банка - 10 дней). 19 марта, когда в доме явный дефицит валерианки и позитива, звонят из банка - дают! Но сумму, существенно меньшую, чем мы планировали. Тьфу на вас! Звоним в ДМС. Пришлите копию решения банка. Получив его, Евгений перезванивает моему мужу - а что ж у вас решение банка от 7 марта, а вы только что зачесались? Ваша квартира уже выросла в цене (на 100 тыс. руб. примерно), ведь 10 дней заморозки прошли... Дай Бог ему здоровья!!!! Выслушав нашу душещипательную историю, он пошел к руководству, дабы цену оставили прежней, но с условием, что мы тут же заключаем договор и идем на сделку в банк. 21 числа муж заключает договор с ДМС, в понедельник - с банком. И вот вчера мы наконец-то подержалив руках наш вексель (до отправки егов банк). Всё бы ничего, если бы сделка в Абсолюте не заняла 4.5 часа (2 ч ожидания и 2,5 ч почти того же ожидания кипы бумаг на подпись). Но и это что - в пятницу опять ехать и всё снова подписывать - пропущена буква в слове "западный"
tango: НаталИи пишет: Поделимся и своим опытом обретения, наконец, долгожданного векселя Ну теперь все позади, слава богу, так что ПО-ЗДРА-ВЛЯ-ЕМ НаталИи от всей души!!!
StF: В абсолюте у меня к примеру при досрочном частичном погашении срок кредита остается тем же, а ежемесячный взнос уменьшается ;)
tango: StF пишет: В абсолюте у меня к примеру при досрочном частичном погашении срок кредита остается тем же, а ежемесячный взнос уменьшается Значит у Вас дифференцированные платежи по кредиту? А Вы уже гасили досрочно? Если нет, то уточните этот момент, т.к. насколько я знаю по СМИ, только четыре банка применяют в практике метод дифференцированного погашения, это СберБанк, ГазПромБанк, «Глобэкс» и Оргрэсбанк.
alx: я гасил в Абсолюте досрочно. Платеж остается тем же, а сокращается срок. Более того, я интересовался, можно ли у них же рефинансировать остаток увеличив срок и снизив платеж. Ответ однозначный - нет.
полная версия страницы