Форум » Вопросы покупки » Ипотека. Делимся опытом. » Ответить
Ипотека. Делимся опытом.
buzzdiki: Поскольку многие ищущие находятся в поисках и размышлениях влезать ли вообще в ипотеку, а если влезать, то с чего начать, то имеющие опыт могли бы поделиться своими историями. Для начала Опыт покупки в Котельниках У меня ипотека в Абсолюте. Пошла я несколько более сложным путем[more], чем предлагается в ДМС. Начинала заниматься жилищным вопросом еще весной 2006, тогда не было еще конкретного выбора по объекту. Собрала 3 пакета документов, в каждом пакете было огромное количество всяких бумажек, касающихся меня, мужа, семьи в целом, детей, имущества, кредитных историй, образования, работы нынешней, прошлой, справки по з/пл офиц. и неочень (вобщем я на всякий случай всю эту мутатень отсканировала и просто потом распечатывала, а не бегала к ксероксу). Кстати, если в гражданском паспорте стоит штампик от пограничников украинских, то кредит не дадут, надо паспорт менять. Документы у меня во всех банках приняли, но к сделке обязали поменять. (это я немного отвлеклась). Все документы, которые собирала по работе, обязательно заверила у директора печатью и подписью. Потом начала выбирать банки с наиболее интересными условиями по кредиту. На тот момент это были ВТБ24, Абсолютбанк и Сбербанк (сейчас у Сбера не так интересно). Первым был Сбер, чтоб его. Документы приняли сразу, но конечного списка документов они не давали, кто что посчитал нужным принести, то и взяли. Потом долго проверяли, кормили завтраками. Потом позвонили и сказали, что все в порядке, но я должна поручителя заменить (видимо фейсом не вышел, они же не объясняют никогда причины отказа). Заменила поручителя, т.е. собрала все документы и анкету на другого человека. И опять затянулось более, чем на 10 рабочих дней. Потом звонят и спашивают, ка проехать ко мне на работу. Объяснила, сказали, что завтра-послезавтра приедут. Позвонил некто из службы безопасноси и еще раз уточнил адресок. Сижу, жду. Никто не приехал. Незадолго до этого у меня спросили, определилась ли я с объектом (это вообще отдельная история. Вернадское отделение Сбера, которое находится в Ново-Переделкино на ул. Мухиной одобрило объект в Марушкино и менеджер банка прям чуть ли не навязывал мне его. Мы несколько раз съездили туда, полазили по инету. Вобщем, страшно стало и место фиговое. В итоге оказалось, что не зря, т.к. там сроки уже на полтора года перенесли. Долгострой, однако). Вобщем я ответила, что не определилась, а в Марушкино влезать точно не буду. В итоге на следующий день после планируемого визита ко мне на работу, мне позвонили и сказали, что отказано. А менеджер даже не знал, что ко мне так никто и не приехал. На фига, спрашивается, мурыжили меня полтора месяца??? Следующим был ВТБ. Забросила по инету предварительную анкету. В тот же день предварительно одобрили. Я сазала, чт готова подать документы. Мне назначили менеджера и понеслось. Нам назначили точное время, когда надо приехать и привезти документы. Мы ждали по приезду часа полтора где-то пока менеджер банка соизволит выйти. Именно там менеджер взяла мои документы и сказала про паспорт. Сроки они не выдерживают никакие. То у них состав руководства меняется (тогда как раз кого-то у них убили), то условия меняются, то акция новая начинается. Вобщем я с завидной методичностью то звонила, то писала по мейлу менеджеру, напоминала про себя. В итоге недели через 3-4 мне сказали, что одобрено и я могу искать объект. Выдали мне на мейл список уже одобренных. В основном Красногорск, Балашиха, Лобня. В общем ни по цене, ни тем более по местонахождению мне не подошло. Но они готовы были рассмотреть любой объект, на который я покажу пальцем. К тому моменту я уже готова была опустить руки, т.к. по ипотеке найти новостройку было практически невозможно. Вексельные схемы еще не кредитовали, 214 ФЗ уже действовал, банки требовали дату разрешения на строительство до 01.04.2005. Кошмар. Под все требования банков и мои (цена/удаленность) подходило только Марушкино. И мы подали заявку на Марушкино. Раз уж даже Сбербанк кредитует, то наверное все-таки не кинут. Проверяли еще месяц, а-то и больше (уже и не помню). У ВТБ среди прочих было требование - обязательная регистрация договора инвестирования в гос. органах. А в Марушкино мне сказали, что документы подали, они находятся на рассмотрении, рассмотрение будет месяц, не факт, что сразу начнут регистрировать, могут выдать замечания и снова на месяц. А у меня уже срок к концу подходит. Практически одновременно с ВТБ я подала документы в Абсолютбанк. Здесь претензий практически нет. Сначала я конечно же подала предварительную заявку. На следующий день согласовали и я повезла документы. Точного времени не назначали, менеджера выбирай любого. Поручителей не требуют. Ответ по документам дали на 3й рабочий день. Денег за рассмотрение документов не взяли, т.к. мой муж сотрудник фирмы-клиента банка. Вобщем все условия, только %% по кредиту несколько выше, чем в ВТБ. НО! Главное требование на тот момент было - заключение трехстороннего договора с застройщиком и разрешение на строительство до 01.04.2005. Попробуйте найдите такого застройщика. Невозможно. А то, что было уже сгласовано - это Красногорск и Орехово-Зуево. Ну вобщем, сами понимаете... Шло время, в конце августа заканчивлось решение по Абсолюту, в середине октября - по ВТБ. Я думала, надо ли вообще продлевать, платить за новое рассмотрение, снова собирать какие-то документы. Поиски ничем не увенчивались. Брокера нанимать не было денег. Тут бы на первый взнос наскрести. И вот уже где-то дней за 5 до окончания решения по Абсолюту звоню туда и спрашиваю, может появился какой-нить объект новый (уже практически без надежды). И мне сказали, что в Московском уже согласовано, осталась формальность - соласовать форму договора и схему. Ну естественно я побежала продлевать решение, платить 200 баксов не жалко уже было. Блин, кто ж знал, что согласование формы договора и вообще схемы затянется аж на 3 месяца. В конце ноября заканчивалось 2е решение. К тому моменту я уже вымоталась так, что сил больше не оставалось. Я не собиралась больше бегать искать что-то, собирать документы. Все это время поиски продолжались, неизвестно же согласуют ли вообще договор. Вобщем за 2 недели до окончания срока решения я позвонила в банк и мне сказали, что как раз собирались сейчас всех обзванивать (таких ожидающих как я набралась очередь из 32 заявок). По-быстрому назначили дату сделки и уже в омут с головой. Сейчас только очухиваться начинаем. Посетила мысль, а где ж теперь на ремонт-то денег брать? Известна пропорция - 30% от стоимости квартиры. Как ни крути, а выходит 20-25 тыс. у.е.(можно уложиться с мебелью). Но это уже другая тема[/more]...
tango: alx пишет: я гасил в Абсолюте досрочно. Платеж остается тем же, а сокращается срок. Да, вот это соответствует действительности при аннуитетных платежах. alx, а Вам каким способом уточнили новый срок окончания кредита? Дополнительным соглашением к кредитному договору или как? Еще вопрос ко всем: кто-нибудь обращался в банк для получения от них расшифровки аннуитетных платежей (какую сумму составляют %% и погашение долга) за каждый процентный период (все месяцы)? А то в договоре только формула расчета суммы ежемесячного платежа.
aem: Tango, такую информацию Вам может дать Ваш кредитный менеджер Но если Вы гасите досрочно, то график все время меняется Я нарисовала простенький Excel, в котором контролирую, что мне правильно начислили проценты (иногда бывают проблемы с округлением). Заодно радуюсь тому, на сколько каждая досрочка уменьшает итоговую сумму процентов и уменьшает срок кредита Для выверки беру у операционистки выписку по текущему счету 40817. Выписку по ссудному счету или счету требований по процентам операционистки не дают, ее может сделать кредитный менеджер Никакого допника при досрочке не заключается и новый срок окончания кредита не озвучивается
alx: Все верно.
tango: Спасибо, aem ,alx . Вопрос, который поднял vovches , на самом деле очень интересный и важный. И хотя во время оформления ипотеки для нас не было альтернативы (прошлым летом этот объект кредитовал только Абсолют), я вчера окунулась в расчеты и обнаружила много интересных, а порой и не понятных моментов. 1. Мой первый анализ сравнивает кредиты с аннуитетными и дифференцированными платежами. Я постаралась на примерах сделать так, что всем желающим не трудно будет расчитать это самостоятельно. Он будет интересен тем, кто выбирает банк для ипотеки, т.к. к нашим объектам подключился СберБанк, а те, кто уже это сделал, могут составить для себя график погашений на весь срок кредитования с расшифровкой платежей, чтобы контролировать уплаченные %% и остаток задолженности. 2. Во втором я попыталась расчитать аннуитетный платеж по предложенной АбсолютБанком формуле, которая содержится в кредитном договоре.
tango: 1. Сравнение аннуитетных и дифференцированных платежей. Для расчета аннуитетных платежей есть финансовые функции Excel. Можно самим рассчитать максимальную сумму кредита, на который вы можете рассчитывать зная срок на который бы хотели взять ипотеку, размер ежемесячного платёжа который бы могли позволить себе платить (исходя из ваших доходов), и ставку банка. Для это в любой ячейке Excel пишем так: =ПС(13.5%/12;10*12;15000) или так: =ПС(1.125%;120;15000) щелкаем Enter красным цветом с минусом (т.к. это ваши расходы, если не хотите минус, после знака = поставьте знак миус) отображается max сумма, которую может вам выдать банк: Можно рассчитать ежемесячный аннуитетный платеж. Вышеописанным способом запишем формулу: =ПЛТ(1.125%;180;1200000) или так: =ПЛТ(13.5%/12;15*12;1200000) Если интересно сколько денег из нашего ежемесячного платежа идёт в погашение основного долга, а сколько в уплату процентов по ипотеке, то нужно использовать функции: для расcчета процентов: =ПРПЛТ(ставка;номер платежа;всего платежей;общая сумма кредита) для расcчета осн. долга: =ОСПЛТ(ставка;номер платежа;всего платежей;общая сумма кредита) номер_платежа - это порядковый номер, т.е. если мы будем делать наш первый платёж, то пишем 1, если уже пятый платёж - то 5. Теперь, применяя эти расчеты, можно составить для себя табличку платежей, которая поможет их контролировать (например для получения налогового вычета по %% за год или быть в курсе по остатку долга): Совет для удобства: чтобы воспользоваться удобным копированием ячейки путем “растягивания” я создала столбцы [период и процентный период] с присвоением номера каждому, а в формулах ПРПЛТ и ОСПЛТ вместо указания номера периода ссылалась на соответственную ячейку, где этот номер указан. Для того, чтобы сделать расчёты по дифференцированной схеме, можно построить такую таблицу: Теперь можно сделать кое-какие выводы. В приведенных примерах использовались одинаковые условия: ставка кредита 13,5% годовых, срок 15 лет, сумма 1200000р. 1) по аннуитетной схеме заплатим процентов 1604368,05р., по дифференцированной 1198266,15р. Переплачиваем по аннуитету 406101,9р., что на 33,9% больше. 2) При досрочном погашении сумма ежемесячного платежа по аннуитету не меняется, но сокращается срок договора. При диффер. схеме наоборот уменьшается сумма к оплате за счет уменьшения задолженности но срок не изменяется. 3) По дифференцированной схеме первые платежи очень большие, т.к. одновременно с %% гасят ссуду равными долями, по аннуитетной – платежи удобно-одинаковые и не меняются за весь срок, и они гораздо меньше, чем первые выплаты по диффер.схеме. 4) Из п.3 следует, что по аннуитетной схеме можно взять большую сумму кредита, чем по дифференцированной.
aem: еще один момент по поводу досрочки из 5 фактов досрочки 2 раза заявление на досрочку потеряли о чем в первый раз узнала через месяц, когда принесла следующую порцию денег в банк с тех пор на следующий день после даты аннутитета звоню кредитному менеджеру и уточняю прошла досрочка или нет оба раза после беседы с кредитным менеджером излишне начисленные проценты мне вернули
tango: 2. Расчет аннуитетного платежа по формуле Абсолют Банка. Они в договоре указывают такую формулу: РП= СК х ПС : (1 – (1+ПС) –(ПП-1)), где РП – размер аннуитетного платежа; СК – сумма кредита; ПС – сотая доля месячной ставки (годовая ставки делится на 12 и на 100); ПП – количество процентных периодов в месяцах (срок кредита). В памятке для заемщика приведен пример расчета при сумме кредита в 100000 сроком на 20 лет (240 месяцев) при 11% годовых: РП= 100000 х 0,009167 : (1-(1+0,009167) –(240-1)) = = 916,7 : (1-(1,009167) -239) = = 916,7 : (1-0,112856) = = 916,7 : 0,887144 = 1033,32 Я конечно не математик, возводя в минусовую степень может существуют какие-то правила?, я просто число 1,009167 перемножила в Экселе 239 раз и получила 8,854554! А не как у них 0,112856. Да и математиком не надо быть, чтобы понять - чтобы получилось как у них, надо чтобы возводимое число было меньше единицы. Или я что-то не понимаю. На их результат можно выйти, если формулу записать так (но это мое предложение, в договоре забита первая формула): РП= СК х ПС : [1 – (1 / 1+ПС) –(ПП-1)] Здесь в скобках добавлено делимое (1 /). И то результат будет не 1033,32 а 1033,39. Причем если вы попытаетесь просчитать результат со своими кредитными данными, то результат немного не сходится с предъявленным вам к уплате, по расчету цифра чуть ниже, чем вам предъявляют. Можно конечно махнуть рукой, но моя переплата из-за этого за весь срок составит 7500р. И я не хочу, а хочу докапаться до истины. Если они ошибаются, в надежде, что никто не будет разбираться с формулой, то пусть вернут переплату, а если ошибаюсь я, то хочу понять в чем. Последний противоречивый момент. Результат, просчитанный по второй формуле все равно не совпадает немного с расчетом аннуитетного платежа с помощью финансовых функций в Excel. И можно добиться его полного соответствия, если в предложенной второй формуле степень записать не ПП-1, а просто ПП. Тогда идеально цифры совпали бы. Ну и что со всем этим делать? Надеюсь на мнение форумчан, особенно тех, кто дружит с математикой и поможет разобраться с АбсолютБанковской формулой.
StF: tango я уже гасил 1 раз, после этого ежемесячный платеж пересчитали. Сейчас погасил снова, жду второго пересчета от кредитного менеждера. Формул от абсолюта не просил , и какой тип кредита у меня - не знаю )) ибо договор давно подписывал, и он лежит себе в сейфе на работе. :)
StF: tango вдогонку: а платежи одинаковые в месяц %) в общем что то я запутался ))
Stanius: StF , странно, у меня в договоре с Абсолют банком написано, по-моему, что при досрочном погашении пересчитывается только срок платежа, а сумма остается неизменной. Вообще насколько я помню из института, аннуитет в теории обозначает денежный поток с одинаковыми платежами в каждом периоде. Поэтому у банка есть два варианта в случае досрочного погашения кредита: 1. Пересчитать (уменьшить) сумму аннуитетного платежа; 2. Сократить срок кредита при неизменном аннуитетном платеже. До этого я брал кредит в другом банке, при каждом досрочной погашении мне предлагалось заполнить анкету, в которой я указывал, что я собственно хочу (вариант 1 или вариант 2).
vovches: dt пишет: Ошиблись. Да, что-то погорячился. Притянул непроверенные цифры к идее. Долой финбезграмотность!
vovches: tango пишет: а какой у Вас метод погашения кредита - дифференцированный или аннуитетный? Аннуитетный tango пишет: Думаю, что при аннуитетных платежах надо смириться и платить весь срок по договору, Я тоже так думаю единственное что напрягает доллар - я бы лучше платил немного больше за кредит в рублях и тихо радовался бы как с каждым годом платеж имеет всё меньшую ценность.
tango: Банк ВТБ 24 — один из лидеров рынка ипотечного кредитования — со вчерашнего дня повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Теперь ипотеку в валюте можно получить под 9,7-13,2% годовых, в рублях под 11,7-14,2%. В ближайшем будущем ипотечный рынок ожидает волна роста процентных ставок, утверждают эксперты. Газета «Коммерсантъ» № 58(3875) от 08.04.2008
Galka: прошу проверить мою мысль: при изменении процентной ставки после получения права собственности, аннуитетный платеж должен быть пересчитан на текущий остаток задолженности и на оставшийся срок кредита. При этом, если в период строительства мною досрочно вносились некоторые средства, срок кредита соответственно был пересчитан. Итак, при отсутствии досрочных взносов на этапе строительства, при переходе на новую %% ставку ежемесячный аннуитетный платеж становится меньше(соответственно снижается кредитная нагрузка на семейный бюджет). При наличии же досрочки на этапе строительства, поскольку срок кредита уменьшается, существенного снижения аннуитетного платежа не происходит, соответственно не происходит снижения кредитной нагрузки на бюджет... вот я и думаю погашать досрочно сейчас или дождаться права собственности, а потом уж погашать досрочно....
Galka: вот файлик с расчетом ипотечных платежей на всем этапе кредитования, заполняем желтые ячейки на листе расчет, смотрим результат на листе итог. Примечание: Если досрочка вносится на этапе строительства, ее вносим на листе расчет, если после получения права собственности, то на листе итог. Расчет не бьется с расчетом банка по первому платежу(на втором месяце кредита), во всем остальном все ок. http://tghome.narod.ru/ipoteka.xls
NART: aem пишет: Я конечно не математик, возводя в минусовую степень может существуют какие-то правила?, я просто число 1,009167 перемножила в Экселе 239 раз и получила 8,854554! А не как у них 0,112856. а в степени (-b)= 1/(a в степени b) - это из правила возведения в степень. и все получается как у них)))
tango: NART, спасибо за формулу, эта моя цитата была ), но все равно не получается: 1,009167-239=1/1,009167239=1/8,854554=0,112936 не равно 0,112856
Мираж: Всем привет! Побывала на стройке, влюбилась в это место до беспамятства!!! Теперь мечтаю о покупке... Посему возникает уйма вопросов к вам, более опытным товарищам. Итак, попробую изложить все свои непонятки и сомнения... 1. Хочу двушку в 10 корпусе. На сегодняшний день цена 5360 000.00 руб. 2. Имею квартирку в московской области, цена которой на сегодняшний день составляет около 2000 000,00 руб. 3. Зарплата в месяц составляет порядка 50 000,00 руб. Это основные данные, так сказать. Теперь вопросы: 1. В каком банке лучше условия ипотеки: Абсолют или Сбер (вроде % у Сбера пониже)? 2. Есть ли смысл продать имеющуюся квартиру сейчас и первоначальный взнос будет больше (соответсвенно, ниже %) или продать ее через год-два-три, когда цена на нее вырастет? 3. Сколько у вас был первоначальный взнос и какие ежемесячные платежи? 4. Насколько для вас тяжело их выплачивать? 5. Если можете сказать, насколько выросла цена на вашу квартиру и за какой период? Пока вроде все. Заранее спасибо за помощь!
ЛЕЛЯ: 1. В каком банке лучше условия ипотеки: Абсолют или Сбер (вроде % у Сбера пониже)? Когда мы покупали, Сбер требовал 2 -х поручителей, а Абсолют нет.
Роман: Galka, звонил в банк по э.тому вопросу, ответ: аннуитент не меняется никогда, сокращается только срок. расстроился
полная версия страницы