Форум » Юридические вопросы » Оформление квартиры в собственность » Ответить
Оформление квартиры в собственность
no_fear: Порядок передачи собственности.
WAAD: Звонил в отдел регистрации ДМС. Ситуация на сегодня такая: 1. Сдачу жилой части 1 очереди (включая подъезды, примыкающие к коммерч. объектам) ГК и оформление домов в качестве жилых объектов (с введением в реестр и получением почтового адреса) планируют осуществить в последних числах сентября. Говорят, что предварительные осмотры уже прошли, договорились на конец сентября, сейчас работают по предписаниям и замечаниям + просто доделывают то, что не успели (остекление, покраска-затирка). Подписание всех актов ГК подразумевает одновременный прием домов на баланс эксплуатирующей организации. 2. В октябре планируют начать процедуру оформления в собственность фирм-застройщиков домов (около 1.5 тысяч квартир). Эта процедура продлится ориентировочно до НГ. Возможно по январь. 3. Сразу после получения свидетельств на собственность в районном управлении юстиции начнется процедура сдачи векселей (у кого эта схема) и подписания договоров купли-продажи с жильцами. Начало компании планируют на конец января-начало февраля. Вызывать людей будут письменно, группами, исходя из пропускной способности офиса, направлением писем по адресам, указанным в предв. договорах. Поэтому тем, кто имеет изменения в реквизитах, желательно до НГ позвонить и уточнить свой адрес и телефон. (А я бы ещё советовал здесь на форуме определиться, кто нуждается в наиболее раннем переезде, сформировать списки этих людей и передать в ДМС, чтобы рассылку "писем счастья" начали с них). Дальше те, кто подписал дог.купли/продажи (ДКП) идут сами регистрировать его в ФРС (федеральной регистр.палате) или оставляют в ДМС и это будет сделано централизованно за 40 тыс.руб. (в услугу, как я понял, входит и сдача документов в управление юстиции вместе со справкой-экспликацией БТИ и актом проведения расчетов по ДКП). 4. После регистрации ФРС его обладатели заказывают поэтажный план-схему +справку экспликацию на квартиру (возможно в БТИ уже будут готовы технические паспорта и кадастровые паспорта квартир, возможно ещё нет. Тогда придется регистрировать собственность по справке, а потом самим получать паспорта по мере готовности). Обычно после заказа и оплаты услуги получают готовые документы в теч. 10 дней. И эти документы + сам договор + акт проведения расчетов с собственником-застройщиком (обязаны выдать при обмене векселя на договор) сдают в Управление юстиции для регистрации и выдачи свидетельства о собственности. Процедура регистрации по закону не должна превышать 1 месяц (в Москве хорошо, если укладываются за 3!!!). 5. После получения свидетельства можно получать регистрацию по месту нового жительства (Паспортно-визовая служба местного УВД, документы оформляет паспортист упр. компании в Видном) и подавать документы на перепланировку-переоборудование (антенны, кондиционеры, бойлеры-душевые кабины...). Что касается выдачи ключей, допуска в квартиры, проведения ремонта, нелегализованного проживания: Если передача домов ЖЭКу из Видного пройдет без проблем, они обещают начинать подписывать договора с векселедержателями на ком.обслуживание и выдавать ключи для проведения финишной отделки (без перепланировки т.к. эта пока чужая собственность, и без проживания т.к. нет регистрации). Предполагается также для желающих делать отделку силами застройщика по коммерческому договору. (Это явно ускорит процесс ремонта т.к. не будет проблем с проверками рабочих на "проживание", легализацию и право на работу у гасторбайтеров, на наличие лицензий на электро-сантех-работы и пр., с согласованиями электропроекта... Но вот цена икачество - ????). P.S.: 1. Для тех, кто подпишет договор на оформление и заплатит 40 т.р. сдача векселя-ДКП-ФРП-БТИ-юстиция будут проходить одним циклом. Отдают вексель, подписывают ДКП и сразу, не забирая, отдают на оформление. Получают уже готовое свидетельство о собственности. (ориентировочно через 2-3 месяца) 2. Разницы в сроках оформления документов и выдачи ключей в зависимости от номера дома, даты покупки, (посмеялись над шуткой) и того, что на начальном этапе было, вексель или ДУДС - не будет, т.к. ЖЭК принимает всю очередь, а не пообъектно.
tango: Спасибо, WAAD. Только у нас вексель в банке, а для процедуры сдачи векселей ДМС будет нас вызывать, а мы под этот вызов сами должны договариваться с третьей стороной, с банком?
Pilot134: tango пишет: мы под этот вызов сами должны договариваться с третьей стороной, с банком А что? Банк может отказать в выдаче векселя? Преценденты были?
WAAD: Galka пишет: WAAD Вы наверное хотели сказать основной договор купли продажи, а не ДУДС? Ой, Galka, спасибо. Конечно ДКП!!! В 3 пункте вначале и был указан ДКП, а потом что-то меня заклинило на ДУДС, видимо когда хотел написать, что и ДУДС и вексель меняют на ДКП, и дальше у всех процедура будет одинаковая... Уже исправил!
Galka: спасибо за информацию!
WAAD: not at all
lev: WAAD, большое спасибо за толковые разъяснения, Вы пишите о выдаче ключей особо нуждающимся и ремонте, а когда, нет информации?
Theo377: WAAD пишет: и это будет сделано централизованно за 40 тыс.руб. СКОКА-СКОКА???!!!! Офигеть!! Немного ли за такую работу? В Москве (!) за такие услуги берут 500 евро. Не слишком ли они раскатали губищу-то?
serge43: WAAD. Спасибо за подробную иформацию! Меня все же больше интересует вопрос, когда можно будет начинать ремонт в квартире? Если кто знает то напишите пож-та!
innac: И неужели до получения квартиры в собственность нельзя поставить кондиционер и душевую кабину?
WAAD: lev пишет: WAAD, большое спасибо за толковые разъяснения, Вы пишите о выдаче ключей особо нуждающимся и ремонте, а когда, нет информации? 1. Допустим, что всё получилось, как планировали. Т.е. ГК пройдена в конце сентября, октябрь - принятие домов и сетей ДЭЗом, подготовка/запуск тепла. В этом случае с начала ноября начнут оформлять договоры на коммуналку и, после оплаты за 4 месяца (обычно так делают) и подписания акта приемки (что всё отопительное оборудование и приборы учета переданы в исправном состоянии, квартира в ... виде, претензий к ЖЭКу нет), выдают ключи и можно начинать ремонт. Т.е. начиная с ноября. Тут очереди не будет, даже если все толпой побегут. Достаточно принести кватанции об оплате и подписать 2 бумажки. Более того, обычно после ремонта уже и заселяются и живут без разрешения и прописки. ЖЭКи, как правило, не замечают т.к. все люди и все всё понимают. Совсем по-другому ведут себя, когда сделана существенная перепланировка (прав собственности пока нет, а значит это порча чужого имушества, да ещё незаконная!) или переоборудование (даже кондиционер или спут.антенна - переоборудование). Ничего страшного нет, но деньги втемную или за справку-согласование (её потом всё равно брать при легализации перепланировки) берут много и не стесняясь т.к. выхода нет, а если они "накапают"... Я помню, за справку за 500 руб платил 15000. Зато год до легализации жил спокойно. Вот такая проза жизни!!! А вот процедура переоформления векселя в ДКП и дальнейшая цепочка БТИ-ФРП-юстиция создаст толпу т.к. это по 30 минут и более на человека. Ясно, что пройти эту процедуру в первую очередь нужно тем, кто уже заселился нелегально и нуждается в быстрой легализации и прописке (мед.полис, налоговый учет, военкомат, дети в школу, паспорт для 14-летних и пр...). Поэтому и предложил (если другие согласятся конечно, что маловероятно) подготовить и отправить в ДМС список наиболее нуждающихся, чтобы им первым разослали преглошения на переоформление. innac пишет: И неужели до получения квартиры в собственность нельзя поставить кондиционер и душевую кабину? Ну почему же нельзя? Нельзя делать того, что опасно для окружающих и что никогда никто не согласует хоть передним, хоть задним числом. А то, что "проходит" (советую все же перед ... проконсультироваться с жилинспекцией) - можно делать сразу, а оформить потом, хоть через 5 лет. Все так и делают. Ведь мало кто ждет с ремонтом до получения свидетельства о собственности. По большому счету легализация нужна на случай, если будут жалобы от соседей или представителей ЖЭКа (этим они и шантажируют) или при продаже, когда требуется свежая справка БТИ,
mitirev: В целом WAADом всё написано про оформление верно, только есть небольшие ремарки: Главное, что порядок оформления для "покупателей", имеющих на руках ДУДС и ПДКП разный: 1. ДУДС Оформление права собственности будет осуществляться прямо на основании ДУДС. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Застройщик передаст квартиру по акту, приведя в соотвествие строительный и "милицейский" (почтовый) адреса, а также осуществит сверку выполнения сторонами финансовых обязательств по ДУДС. В это же время Застройщик обязан направить разрешение на ввод в эксплуатацию в местное УФРС, на основании которого в реестр пракв вносится информация о завершении строительства и открывается реестр прав для регистрации прав собственников квартир. До подачи конкретным собственником документов на регистрацию своих прав нужно будет получить кадастровый паспорт в БТИ. Дольщик в результате подает в УФРС: ДУДС, акт об исполнении обязательств по нему, акт передачи квартиры, кадастровый паспорт, согласие супруга(если был в браке) либо заявление о том, что в браке не состоит. Официальный срок регистрации - 1 месяц. После регистрации будет выдано свидетельство и... вперед в счастливую жизнь... 2. ПДКП Всё то же самое, только право собственности на квартиры будут оформлять не граждане, а Домостроитель. Он и получит свидетельства о регистрации права собственности на все квартиры, проданные по ПДКП. Далее получение кадастрового паспорта по новой (для регистрации основного договора купли продажи между ДМС и жильцом). Хотя, поскольку права на квартиру только что оформлялись самим ДМС с предъявлением кадастровых паспортов, то в соответствии с существующей практикой, а также на основании изменений в закон о регистрации от мая сего года, при подаче документов в заявлении можно сделать ссылку на дело, в материалах которого находится кадастровый паспорт на объект (здесь практика по управлениям ФРС разная, как в Москве, так и в области), то есть без повторного получения паспорта на квартиру. После подписывается основной ДКП с предварительной сдачей векселей и зачетом сумм по векселям в оплату по договору (иногда в ДКП делают ссылку на вексель, иногда нет). Чтобы без проблем получить налоговый вычет на покупку квартиры, целесообразнее никаких ссылок на вексель в ДКП не делать, хотя и здесь есть подвижки в пользу граждан. После подписания сторонами договора, гражданин, вооружившись нотариальной доверенностью от ДМС и комплектом документов о юр.лице (в том числе о полномочиях подписавшего договор, а в идеале и выпиской из реестра юридических лиц) отправляется в УФРС со следующими документами: ДКП - 3 экз.; акт передачи и акт об оплате, если в самом ДКП эти факты не нашли подтверждения; кадастровый паспорт; документы от ДМС (нотариальные копии), здесь тоже могут быть поблажки со стороны УФРС, как и с кадастровым паспортом (сделать ссылку на существующее в УФРС дело); согласие супруги или заявление, что не в браке; выписка из домовой книги (справка) из жилищных огранов, что дом-новостройка и никто не был зарегистрирован по месту жительства. Со всем этим добром в очередь. Срок регистрации - 1 месяц. По сроку регистрации позволю себе не согласиться с уважаемым WAADом: задержки конечно есть, но в Москве редко превышают неделю при регистрации прав по ДУДС, а по регистрации ДКП задержек с выдачей практически не бывает. Вышеуказанное не претендует на монографию по порядку оформления прав, только отражает существующую практику.
WAAD: mitirev, огромное спасибо! Всё очень толково и профессионально! Чувствуется, что так мы совместными усилиями и ТСЖ нормальное когда-нибудь создадим! А насчет сроков - я сам 3 месяца ждал! Может в последние год-два что-то изменилось.
mitirev: Создадим обязательно!!! Если такая необходимость будет А срок зависит только от того, от какого момента считать. Частенько считают от момента подписания ДКП, но нужно учитывать, что Застройщик, как правило, копит бумажки месяца полтора-два, а потом малчик-девочка бежит и сдает скопом, подвешивая очередь на пару часов. Сам неоднократно сдавал клиентские, подвис надоло только раз (на два месяца) и то по причине приостановки (строители не все бумаги дали, а мы проморгали).
Galka: не на правах рекламы, а для сведения... Регистрация договора купли-продажи Хороший выбор для тех, * кто ценит свое время * кто хочет быть уверен в надежности своей сделки Поможем Специалисты Бюро проанализируют представленный Вами комплект документов на предмет его полноты и содержания. В случае несоответствия комплекта действующему законодательству, мы предоставим свои рекомендации по его дополнению. Сотрудник бюро предоставит полный комплект документов в регистрирующие органы и зарегистрирует договор. Цена услуги г.Москва:5 100р. Оформление прав собственности на основании участия в строительстве дома (соинвестирование) Значительную трудность до настоящего времени представляла оформление прав собственности, ... заключенных застройщиком с инвесторами - физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами. Проблема квалификации указанных договоров решена вступившим в силу 31 марта 2005 г. Законом об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик), обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. После окончания строительства объекта недвижимости и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое помещение по передаточному акту или иному документу о передачи (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве). Особенности государственной регистрации установлены в ст. 25.1 Закона о регистрации прав и в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. Мы поможем Вам оформить право собственности и получить свидетельство на регистрацию прав квартиры, купленную Вами на стадии строительства. Стоимость услуги по регистрации права собственности на квартиру – 20 000 рублей Срок оформления свидетельства на право собственности - от 14 до 30 дней. Для оформления права собственности на квартиру обращайтесь к профессионалам. Оформление прав собственности на основании купли-продажи В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати. В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п.1 ст.551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ. Для купли-продажи недвижимости жилого назначения, порядок установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2001г. №233. При купле –продажи жилого помещения, в отличии от нежилых помещений, совершаются два регистрационных действия: * Регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ); * Регистрация перехода права к покупателю ( в соответствии с п.1 ст. 551 ГК) Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых ля перехода права на проданное помещение. Такая схема не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца – передать имущество, у покупателя – принять и оплатить его. Государственная регистрация может оказаться невозможной в силу арестов, запретов и иных причин. Мы поможем Вам зарегистрировать право собственности и получить свидетельство на право собственности на квартиру, купленную Вами на вторичном рынке. Для оформления права собственности на квартиру обращайтесь к профессионалам. Стоимость услуги по регистрации права собственности на квартиру – 20 000 рублей Срок оформления свидетельства на право собственности - от 14 до 30 дней. Получение документов БТИ Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) – для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета – для земельных участков. На здания и сооружения БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании). Для получения документов БТИ Вам потребуются для проведения любого регистрационного действия относительно Вашего объекта недвижимости, в Федеральной Регистрационной Службе по Москве. Выписка из паспорта БТИ по форме 1а, Экспликация и Поэтажный план – это те документы, которые Вам понадобятся для регистрации права, обременения, ограничения, либо для внесения изменений в ЕГРП. Эти документы имеют срок годности 1 год. Выписка из паспорта БТИ по форме 1а, должна содержать инвентарный номер и инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ. Выписка из паспорта БТИ по форме 1а, Экспликация и Поэтажный план должны быть предоставлены в оригиналах, в противном случае, в соответствии со сложившейся практикой, государственный регистратор произведет приостановку регистрации сроком на 1 месяц, для направления запроса при получение документов БТИ, для подтверждения достоверности предоставленных на государственную регистрацию документов. Желательно, чтобы в плане (техническом паспорте) был указан кадастровый номер объекта. Но отсутствие кадастрового номера само по себе не является препятствием для государственной регистрации. Регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер. Стоимость услуг по получению документов БТИ – от 10 000 рублей Срок получения документов БТИ - от 14 дней Выписка из ЕГРП Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), является основным подтверждением наличия, либо отсутствия права, ограничения или обременения на недвижимое имущество. Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, возникают, либо прекращаются те, либо иные права на объекты недвижимости. Выписка из ЕГРП требуется в различных случаях. Но особого внимания заслуживает получение выписки из ЕГРП, предполагаемым покупателем объекта недвижимости перед предстоящей сделкой. Многие слышали такое понятие как «добросовестный приобретатель». Но мало кто знает критерии, в соответствии с которыми суд решает, является ли то или иное лицо добросовестным. Одним из таких критериев является факт получения выписки из ЕГРП, предполагаемым покупателем, в процессе подготовки к сделке. Суд расценивает получение выписки из ЕГРП, как действия направленные на выяснение покупателем законности и правомерности владения объектом, предполагаемым продавцом. Другими словами, заказывая выписку из ЕГРП, добросовестный покупатель проверяет наличие прав, а также отсутствие ограничений и обременений на объект недвижимости у лица, которое выдает себя за собственника. Получение выписки из ЕГРП, неоднократно спасало добросовестного приобретателя от риска потери объекта собственности. Перечисленные выше основания для заказа выписки из ЕГРП не являются исчерпывающими. Стоимость услуг по заказу выписки из ЕГРП Срок получения выписки до 10 рабочих дней - 3 000 рублей
WAAD: Гид по оформительским услугам Подготовка этого материала для заинтересованных векселедержателей: ООО "Galka и... вроде больше никого LTD" Стоимость услуг: 1000 рублей с каждого, кто открыл и прочитал предыдущий пост.
Galka:
no_fear: Galka, mitirev, WAAD спасибо за грамотные и полезные посты... зыЖ еще пару дней благодарности повисят, дабы согреть души отписавшихся, потом сотру.
WAAD: no_fear пишет: еще пару дней благодарности повисят, дабы согреть души отписавшихся, потом сотру. no_fear, а 1000 рублей? Galka же нам всем потенциально намного больше сэкономила!!! Galka, как вселюсь, напомните пжлст, обз. отдам!
mitirev: Всё безумно дорого!!! Своими ногами на порядок дешевле: 1. Госпошлина при регистрации прав по ДДУ: 500 рублей, ДКП: 2 раза по 500 рублей + комплекты документов + навыки чтения и письма. 2. Основную трудность при соивестировании составляет добыть кадастровый план, а при заключении договора купли-продажи с Застройщиком - добыть пакет документов продавца и доверенность. 3. Документы из БТИ стоят в зависимости от площади квартиры, но прямые затраты обычно умещаются в рамки 1000 рублей. 4. Выписка из ЕГРП стоит 100 рублей. Конечно нужно в добавок иметь свободное время. Нужно сказать, что заявленные ребятами сроки ничуть не меньше официальных, то есть ребята за указанную сумму готовы поработать курьерами и постоять в очередях. Думаю, проще, дешевле и надежнее будет нанять кого-нибудь из своих, кто посвободнее (например, неработающие жены), а уж проинструктировать смогу.
полная версия страницы