Форум » Ход строительства микрорайона » Ход строительства (продолжение) » Ответить
Ход строительства (продолжение)
bruzz: Ветка для обсуждения текущего состояния дел. Мы наблюдаем.
Dimasty: Михась Я как раз парюсь Потому что у меня 2-я очередь и даже 9% нету на векселе, если будет возврат средств, то по номиналу.
Михась: Dimasty, но тут я не волшебник. Просто есть инфа , что товарищ Путин дал указивку выкупать реальный недострой по себестоимости плюс около 15%... Чтоб не уронить до конца рынок. Почему и говорю, что амбиции продать сейчас первую очередь по цене 155 за однушку - фантастика... никто не кредитует недострой уже месяц... но если удастся - такого покупателя надо в попу расцеловать.
Dimasty: С этим тоже все понятно и это хорошо, что стройке не дадут загнуться. Ситуация может сложиться так: цены на квартиры 2-й очереди вырастают к концу стройки, спрос растет, тогда новому застройщику будет выгодно заплатить всем векселедержателям по номиналу, объявив предварительные договора незаконными или ничтожными (отказаться от выплаты, как я понимаю, они в принципе не в праве, так как покупая недострой, покупают и обязательства). Или так: цены на квартиры падают или остаются на относительно прежнем уровне, спрос небольшой, поэтому погашать вексели нам никто не будет, выгоднее расплатиться, как положено, квартирой – чего мы в принципе и ждем. Это, конечно, все пессимистические оценки относительно нового застройщика (мы ратуем за сохранение старого, конечно ), но даже и новый застройщик может, конечно, спокойно принять наши векселя (тем самым поставив себе лишний плюсик в имиджевой составляющей и порядочности), т.к. понимает, что фактически мы в свое время проинвестировали строительный объект, который он (застройщик) по себестоимости выкупил. Про 1-ю очередь тоже все ясно: ДМС, конечно заинтересован его сдать и без всяких проблем с векселями, здесь имеет смысл также тот мотив, что успешная сдача 1-й очереди, возможно, подстегнет спрос на 2-ю очередь, не смотря на кризис. Поэтому уверенность, что дома достроятся, практическая 100-процентная: ДМС-ом ли или другим – не важно. Страх то только в одном: для тех, у кого 2-я очередь, сохраним ли мы свои права на покупку квартиры с использованием выданного векселя в случае выкупа недостроя другой организацией. Вообще, логично было бы не выкупать недострой, а именно приобретать квартиры в собственность города, области, это даст возможность прежнему застройщику завершить стройку на вырученные средства, а город, область может потом самостоятельно реализовать эти квартиры.
Михась: Dimasty пишет: Вообще, логично было бы не выкупать недострой, а именно приобретать квартиры в собственность города, области, это даст возможность прежнему застройщику завершить стройку на вырученные средства, а город, область может потом самостоятельно реализовать эти квартиры. Ты сам себе ответил. Город выкупая должен гасить деньги - которые получите вы по номиналу (пессимистический прогноз . Хотя особо одаренные могут потребовать процент за использование денежных средств в размере ставки рефинансирования ЦБ (через суд). ДМС тогда просто остается без прибыли как наблюдатель. ДМС на это не пойдет - так у него уже процентов 300-400 навара есть даже с вас и возможно большая часть вложена в коммуникации 3-4 й очередей. Зачем ему игрушки??? У меня есть в делах объекты, которые достраиваются с 2003 года (г. Сходня)... там играются даже с дольщиками.. .растограя промежуточные договора, кидая инвестора и признавая договора ничтожными... но это не тот случай... Даже 3 и4 очередь - если кризис особо не затянется точно достроится - навар пойдет основной оттуда. Затраты на подведение коммуникаций уже все сделаны а они доходят до 30%... и ДМС один фиг их реализует либо рынку, либо городу Все эти игры интересны только при скачках цен, которые пока не сильны. (Хотя сама по себе покупка второй очереди по цене процентов на 5 менее чем первая была не сильно выгодна, у меня много клиентов сорвалось. Проценты по кредиту за год полностью перекрывали выгоду...)
Dimasty: Михась Все это немного успокаивает, а вообще хорошо что ДМС успел практически до кризиса достроить 1-ю очередь + коммуникации. Достроить 2-ю и 3-ю без учета инфляции по затратам выходит дешевле
Irina: Михась пишет: сама по себе покупка второй очереди по цене процентов на 5 менее чем первая была не сильно выгодна, у меня много клиентов сорвалось. Уважаемый Михась! Мы покупали двушку в июне. Не было разницы 5% . Речь шла об 1млн. Михась пишет: Проценты по кредиту за год полностью перекрывали выгоду...) Вот это я совсем не поняла. % по кредиту платишь в любом случае. Объясните,пожалуйста
Pilot134: Dimasty пишет: Все это немного успокаивает, а вообще хорошо что ДМС успел практически до кризиса достроить 1-ю очередь Хорошо, что он успел ВЛОЖИТЬСЯ во 2 и 3-ю . Вытащить теперь бабки оттуда он вряд ли сможет...
Михась: /quote Мы покупали двушку в июне. Не было разницы 5% . Речь шла об 1млн. /quote Irina Речь идет о том, что например, средняя однушка сейчас стоит 4 млн в первой серии (без скидок. не первый и последний этаж). Летом в июне ее можно взять было за 3,8 млн (разница ок.7%). В прошлом году на котловане - около 2,4 тыс (разница 40%) За год при ипотеке без собственности потери не менее 12% за пользование по кредиту. Сейчас разница по сериям по однушке 4,1 первая и 3,5 вторая серии - итого около 15% (в июне эта разница была менее 10% пока разоешений на строительство не было и точных сроков сдачи). Можно понять, что например при разнице в сдаче год (помимо рисков недостроя) эти 15% только как проценты по кредиту теряются. (в смысле что брать щас первую очередь чуть дороже, что вторую чуть дешевле - итоговая сумма одна. именно поэтому нет смысла вкладывать в недостроенное, а год назад был смысл, инвестиционная привлекательность реально была 30% годовых.) А еще факт, что 2,4 млн весьма дешевле чем однушки в домах напротив в московском, а 4 млн уже нет. поэтому сейчас имеет добавить и взять готовое (даже не в ДМС, тем более что 1-й очереди не осталось) без риска , чем чуть дешевле и с риском. Но это теория. Достроят и 1-ю и 4-ю очереди.
Irina: Михась ,спасибо за ответ и за поддержку. Только Михась пишет: 15% только как проценты по кредиту теряются. (в смысле что брать щас первую очередь чуть дороже, что вторую чуть дешевле - итоговая сумма одна. Куда же теряются %?Их с суммы кредита платишь в любом случае.И за первую очередь и за вторую. Как же итоговая сумма одна? В смысле финансов мы этот миллион экономим. В смысле рисков - да,про это все понимают.
KandSA: Уважаемые участники форума, а не кажется ли Вам, что вы ветку перепутали?
Kirill: Есть подозрения на радостную новость : У ДМС, вроде как, пошли продажи. Инфа - с официального сайта. Если это так, то есть надежда на то, что 2-я и 3-я очереди сильно тормозиться не будут!
Anastasia: У них продажи пойдут еще быстрее, когда покупатели первой очереди будут вывешивать на сайте фотки своих счастливых лиц с ключиками
Theo377:
Galka: Theo377 пишет: У них продажи пойдут еще быстрее, когда покупатели первой очереди будут вывешивать на сайте фотки своих счастливых лиц с ключиками Это точно! Кстати с 1 ноября всех! Скоро, уже совсем скоро!!!!!!
Dinara: У ДМС, вроде как, пошли продажи. Инфа - с официального сайта. Процитируйте, пожалуйста, сообщение, если не жалко...
Kirill: Dinara пишет: Процитируйте, пожалуйста, сообщение, если не жалко... Такого сообщения не было. То, что я написал - это результат анализа выставленных на продажу квартир на несколько дат.
Dinara: А... Ну на то, что они выставляют, скорее всего, не стоит ориентироваться. Служба маркетинга у них грамотно работает ))
Kirill: Dinara пишет: А... Ну на то, что они выставляют, скорее всего, не стоит ориентироваться. Служба маркетинга у них грамотно работает )) Собсно, я ничего не утверждаю. Служба маркетинга у них как раз абсолютно отмороженная. По факту ее нет вообще. Оринтируюсь на что могу, т.к. инсайда по подмосковным девелоперам не имею.
no_fear: интересно... причем тут ХОД СТРОИТЕЛЬСТВА..... непонятно... .
rzanka: 2 ноября мы имели счастье попасть в свою квартиру.. Ох,какая она родная,голенькая,серенькая, с отвратительным видом на гаражи и симпатичным во двор(распашонка)...но такая УЖЕ любимая. 6 корпус,12 этаж. В доме тепло, баклон не застеклен,но рама уже лежит в комнате.В квартире чисто,полы не сильно загрязнены цементом или бетоном(не знаю),отбить не сложно.Нам показалось,что состояние у всего корпуса неплохое...Территория выложена симпатичной брусчаткой(или тротуарная плитка...не разбираюсь ),дороги асфальтируются.В общем,даже дождь и подъем пешком не убавил оптимизма. Господа! Близится ремонт и въезд.Ура
полная версия страницы