Форум » Ход строительства микрорайона » Разрешение на ввод в экспл, выдача ключей » Ответить
Разрешение на ввод в экспл, выдача ключей
no_fear: обсуждаемс...
irochka: WAAD Спасибо огромное за информацию. Вы просто молодец
Михась: WAAD пишет: click here В целом согласен , подтверждается и моими данными. Я тоже говорил, что если в феврале-марте получим, то неплохо будет. Но в любом случае - в декабре нужно будет заряжать какие-то активные действия. ДМС сейчас здорово напрягается по Котельникам (покупатели заслужили - не менее полгода активно воюют и успешно), он их будет закрывать первоочередно, но вот нужно чтобы следующая очередь была нашей...а не щелково или орехово-зуево... Тем более, что ДМС нужно поддерживать с властями щелково и о-з хорошие отношения отношения - там их производственные площади ,а мы нужны, как правильно сказал WAAD только для того, чтобы "история кредитная" была неплохая. Иначе ДМС на тендеры не пустят. По этому году в области было передано 40 объектов для бывших обманутых ольщиков за счет бюджета. Громов дал указивку минстройкомплекса , чтобы "геморных застройщиков" и рядом не было Одно замечание (не к WAAD, а к чьим-то сообщениям на форуме). Было кем-то сказано, что оплата коммуналки и содержания пойдет с 7 ноября. Не скажу "про всю одессу", на часть вексельных договоров, что я видел содержала обязательства покупателей по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей в размере до 2% от стоимости квартиры, но после приема в эксплуатацию... Сейчас юридически есть окончание строительства, но приема в эксплуатацию нет, поэтому сейчас фактических оснований требовать денег нет... Но получая ключи от УК - нужно определиться - кому пойдут деньги. Ведь если УК, то ДМС по договору никто не помешает стребовать дополнительно... То есть если и платить УК, то только при одновременном снятии всех обязательств о содержании жилья перед ДМС. (здесь много говорилось о том, что предварительный договор это весьма незначительный документ - так вот по ГК предварительный договор весьма тяжело расторгнуть...можно посмотреть в предварительном договоре, что ДМС как раз слабо отвечает если будет признан ничтожным основной договор по любым из причин - тогда он просто возвращает деньги, а за уклонение от исполнения предварительного - ДМС еще вынужден будет оплачивать убытки покупателей...)
irochka: Не скажу "про всю одессу", на часть вексельных договоров, что я видел содержала обязательства покупателей по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей в размере до 2% от стоимости квартиры, но после приема в эксплуатацию... У меня вопрос. Все покупали квартиры на разных этапах строительства. Поэтому стоимость квартир у всех разная. Как тогда считать 2 %?. Например, если кто-то покупал однушку в 2007 году, то стоимость одна. Я покупала летом 2008, так у меня в 2 раза выше. Как быть в таком случае?
no_fear: irochka пишет: У меня вопрос. Все покупали квартиры на разных этапах строительства. Поэтому стоимость квартир у всех разная. Как тогда считать 2 %?. Например, если кто-то покупал однушку в 2007 году, то стоимость одна. Я покупала летом 2008, так у меня в 2 раза выше. Как быть в таком случае? я думаю так и быть... счет будет от суммы, которую Вы оплатили.
mitirev: Михась пишет: есть окончание строительства, но приема в эксплуатацию нет Есть не окончание строительства, а ввод в эксплуатацию, о чем соответствующий документ говорит вполне однозначно. Михась пишет: по ГК предварительный договор весьма тяжело расторгнуть... Расторгнуть сложно, а вот считать, что обязательства, вытекающие из ПД, прекращены - просто. Есть такая логическая цепочка: 1. Сроки определяются календарной датой или периодом времени. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. (190 ГК). 2. Срок заключения основного договора - три месяца с момента гос. регистрации права собственности ДМС (однако, неизбежное событие ) 3. Судебная практика и комментарии разного рода юристов в описанной в п.2 ситуации считают, что срок не является определенным. 4. Теперь из библиотечного Гражданского кодекса рвем страницу со ст. 429. Это про нас. Единственная статья в ГК, посвященная Предварительным договорам. Читаем: "4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора". 5. Читаем дальше пункт 6: "Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор". Вот мне интересно, кто-нибудь обращался в ДМС по истечение года с момента заключения предварительного договора?
kiskin: Михась пишет: Одно замечание (не к WAAD, а к чьим-то сообщениям на форуме). Было кем-то сказано, что оплата коммуналки и содержания пойдет с 7 ноября. Не скажу "про всю одессу", на часть вексельных договоров, что я видел содержала обязательства покупателей по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей в размере до 2% от стоимости квартиры, но после приема в эксплуатацию... Сейчас юридически есть окончание строительства, но приема в эксплуатацию нет, Это было мое замечание... просто я спрашивала это в ДМС... и мне в отделе регистрации прав собственности ясно сказали - что дом введен 7 ноября, значит и комуналка с этого периода. Хотя не исключаю, что всем все они говорят разное. Варажаю свою ОГРОМНУЮ благодарность WADD!!! Спасибо, что поделились информацией и дали пищу для размышления
Михась: mitirev пишет: Есть не окончание строительства, а ввод в эксплуатацию, о чем соответствующий документ говорит вполне однозначно. Есть разрешение на ввод в эксплуатацию, что считается окончанием строительства, но нет акта о принятии в эксплуатацию... Вам разрешается вступить в брак, но вы можете не жениться... Что касается сроков. Есть (действительно неизбежное событие)ограничение у ДМС в 9 месяцев... и потом пойдет 3 месяца у нас , когда мы (кто захочет) направляем письмо о желании заключить... Вы противоречите сами себе. :) Сначала пишете про 3 месяца, что указывает на срок, потом приводите место про неопределенность... Есть постановление Пленума ВС РФ, которое грит про то, что предварительный договор - договор по которому стороны на условиях и в срок должны... Главное потом уведомить должным образом ДМС... Не знаю, что "считает судебная практика", но многие продавцы пытались увильнуть от предварительных договоров на продажу жилья при принятой части и твердой сумме договора с рассрочкой платежа. Ведь жилье вырастало в разы за 2-3 года, а сумма оставалась прежней. Удалось увильнуть единицам.
mitirev: Если принять за основу, что возникновение права собственности у ДМС неизбежно, то срок можно считать определенным. Но это событие не является неизбежным, так же, как и упомянутое вступление в брак, поскольку зависит от воли стороны. Если ДМС не подаст в ФРС заявление, то право не возникнет никогда. Судебная практика, на которую я несколько вольно сослался, извините, касается именно того, можно ли считать срок установленым, если он исчисляется от события, возникновение которого зависит от одной из сторон. Ответ - нет. Неопределенность именно в этом. Если заключен пред.дог. в 2006 с неопределенным сроком, то в 2007 стороны либо должны были заключить договор либо изъявить желание его заключить. Иначе, обязательства прекращаются. Если упростить наш случай: ДМС обещает продать нам имущество в течение 3 месяцев, как купит его сам. Во избежание такой картинки советуют устанавливать отсекающий срок: в течение 3 месяцев с момента..., но в любом случае не позднее... Соглашусь, что это сегодня не соответствует практике. Но это сегодня, а кто знает что будет завтра? Не хочу пугать слабонервных, но наверное никто из участников форума не может достоверно утверждать, что ДМС владеет какими-либо правами на объект. Все мы, кто больше, кто меньше, проделали определенную аналитическую мозговую работу перед тем как влезть сюда. Но во всех выкладках в любом случае предполагалось доверие к ДМС, как одна из основных предпосылок положительного итога. А также хотелось бы отметить, что пред.договор, по крайней мере мой, не оплачен. Оплачены векселя. А в этом случае вероятность "увиливания" продавца от исполнения неоплаченного пред.договора вырастает в разы. Диспут на тему ввода в эксплуатацию продолжить пока не могу, хотя по прежнему уверен, что разрешение на ввод и сам ввод в отношении строительства, а не того, что все могли подумать..., являются одним и тем же событием. Не помню, чтобы акт о вводе или приемке в эксплуатацию был указан в градостроительно кодексе, но нужно посмотреть.
Lisena: WAAD, преогромное спасибо за экономию нашего времени на выстраивание логических цепочек по ситуации с ДМС. Уже смирилась с положением вещей, звонить и спрашивать в ДМС: "А когда же ключи?" совсем не хочется, они еще этого сами не знают, даже квартиру ехать смотреть не хочется, не вижу смысла.
tango: mitirev пишет: кто-нибудь обращался в ДМС по истечение года с момента заключения предварительного договора? mitirev, а сам Вы почему не попробовали это сделать? Пустили на самотёк?
mitirev: Во первых, сам покупал по переуступке и присоединился к вашему дружному коллективу только в августе 2008, когда с момента заключения предварительного уже прошло больше года. Да и изменения никто бы в договор по поводу срока не внес бы. Опять таки, участие ДМС в договоре уступки косвенно подтверждает их намерение продолжать нести свои обязанности по пред.договору. Во вторых, вопрос, описанный выше, в большей степени теоретический. Никто так не делает и я не стал обрушивать мозг ДМСу. Полагаю, что многие господа оформители ("юристы" отделов оформления новостроечных компаний) даже не догадываются о наличии подобной коллизии. По крайней мере, во время переговоров с продавцами новостроек все заявления, подобные описанным выше, вызывают тягостное молчание, а потом по прежнему отказ от внесения конкретных сроков, пусть даже и выраженных в кварталах. Но теория намного проще может стать практикой, чем наоборот. В третьих, как уже написал, я точно также как и многие другие покупатели, заключающие пред. договоры, очень сильно надеюсь на порядочность компании-застройщика (наивный чукотский мальчик ). В четвертых, Вы правы - пустил на самотёк. Дома построены, в эксплуатацию введены, среди покупателей много сотрудников ДМС и их друзей, которые уже делают ремонты, в домах есть доля администрации... Всё это позволило несколько расслабиться.
tango: mitirev , понятно всё, и мы также уговорили себя. Но теперь, особенно после информации WAADa, исчезла виртуальная планка срока: какой теперь ждать, на какой ориентироваться? И это как-то нервирует. И как назло, от ДМС никакой информации, даже невозможно "между строк" что-то определить...
Dimasty: mitirev Согласен с тем, что срок, указанный в наших пред. договорах не может определяться как неизбежный, сам об этом думал в свое время, поэтому теоретически в течение года должен быть заключен основной договор. Но у меня 2-я очередь, а договор заключен в августе, так что время у меня еще есть. Действительно сей юридический казус имеет место быть, но я сам положился именно на честность ДМС и, думаю, ДМС не втянется в эту грязную игру, расторгая все предварительные договора – не время сейчас для этого. В условиях кризиса в случае со 2-ой очередью вообще может случиться так, что стоимость квартиры упадет и станет меньше, чем стоимость купленного векселя, поэтому возвращать деньги по векселю ДМС станет вообще невыгодно.
pantte: Вообщем я изначально хотела направить письмо, но я не юрист, хотя немного с этим связана и да и еще появились иные первоочередные задачи, в четверг сдам экзамен, займусь этим вопрос вплотную...сообшю результат..
Михась: mitirev пишет: что разрешение на ввод и сам ввод в отношении строительства, а не того, что все могли подумать..., являются одним и тем же событием Посмотри у WAADa он на этой неделе где-то тоже писал, что введением в эксплуатацию является акт о приемке на баланс управляющей компанией. Фактически сейчас приняты в экспруатацию котельная и школа, а дома - висят . WAAD пишет: А тут ещё выяснилось, что при той вексельной схеме, которая была применена ДМС, исключается юридическая возможность подключения жильцов к финансированию ком.расходов при переоформлении объекта из строительного в жилой и передаче от за-стройщика эксплуатирующей организации! (Если бы нам продали векселя самого за-стройщика, то юридически мы имели бы право при желании нести с ним и солидарные расходы по текущим затратам, но у нас векселя фактически сторонней организации). Т.е. до тех пор, пока мы не имеем договора долевого участия в строительстве, УК не имеет права заключать с нами какие-либо «эксплуатационные» договора и брать денежки за коммунальные услуги! (даже если бы приняла объект). Знакомые грят, что нужно начинать суетиться... Иначе просто наш объект может последним оказаться. Его кшно доделают... Но скажите честно ... многие ихз вас откажутся взять ключи, пусть и с раздолбанным подъездом, вместо того чтобы еще полгода выносить мозг ДМС? Особенно, если она такой подарок сделает - на новый год... Они как раз и закрыли подъезды, чтобы ниче не вынесли, но и в порядок приводить не собираются. Народ говорит, как поставят счетчики и электрику проведут, проверят тепло и лифты - начнут ключи раздавать... Но это может быть и через месяц, а если сначала котельники вымучают и другие объекты, то и весна... Так что трясти нужно щас... Это как агент ДМС говорю многие меня в этом обвиняли... вот мое реальное о бы уписалось, если бы узнало :)
Max: WAAD пишет: WAAD, Вы предположили, что ДМС будет заключать договоры ДУДС. Но строительство завершено, на мой взгляд, такой вариант маловероятен. Ввод в эксплуатацию - это одно из ожидаемых нами событий, но помимо его мы ждем еще и оформления собственности. Вопрос к знатокам - ввод в эксплуатацию и оформление (сначала на ДМС и его дочки) зависят друг от друга? Или ДМС уже может оформлять собственность?
mitirev: Оформление права собственности связано с разрешением на ввод в эксплуатацию (уже есть), обмерами БТИ (которые уже прошли), подписанием акта реализации инвестиционного контракта и инвестиционного договора с приложением окончательного Протокола распределения квартир и акта передачи квартир Домостроителю. Как только ДМС соберет недостающие части пазла, то сможет запустить процесс оформления права собственности.
гость: Добрый вечер, уважаемые! Есть такая процедура (не вдаваясь в детали): нотариальная заверка сайта. Очень жаль, что мы не сделали подобное действие в тот момент, когда у ДМС висела дата сдачи 2 квартал 2008 г. Сейчас можно было бы их поджать. Может, стоит сделать заверку сейчас, раз информация о вводе на сайте, как указал Михась, не соответствует действительности? Это будет хороший аргумент и для контролирующих органов и в судах (это я как юрист говорю.)
WAAD: Max пишет: WAAD, Вы предположили, что ДМС будет заключать договоры ДУДС. Но строительство завершено, на мой взгляд, такой вариант маловероятен. Разрешение на ввод в эксплуатацию и есть тот документ, на основании которого строительный (т.е. незавершённый) объект перестает быть таковым. Поскольку проект признается полностью исполненным и законченым (т.е. преобретает фиксированные параметры для технической и экономической инвентаризации), он после этого акта уже может быть оценен и признаётся в качестве объекта собственности. Поэтому с данного момента независимо от того, используется он по прямому назначению (проживание людей) или нет, инициатор строительства (инвестор или общество соинвесторов) получает право на официальное оформление своих прав собственности (с оценкой размеров и тех.параметров имущества, расчетом оценочной стоимости и величины налога). Поскольку комплекс экспертиз на соответствие построенного объекта проектному заданию (в народе называют ГК) подтверждает выполнение обязательств застройщиком, - одним из необходимых элементов передачи объекта от исполнителя (застройщика) заказчику является также "обратный" акт, удостоверяющий полное исполнение заказчиком своих инвестиционных обязательств перед застройщиком. Часто застройщики, получив разрешение на ввод в эксплуатацию, в рекламных и иных целях торопятся тут же объявить объект введенным в эксплуатацию. Но это не совсем так. Поскольку объект жилой, для разрешения проживания в нем живых людей необходимо исполнить ряд обязательных особых условий. Во-первых, должны быть документы, подтверждающие подключение дома ко всем системам жизнеобеспечения (водоснабжение, канализация, тепло, электроэнергия) и согласие соответствующих организаций на это. Во-вторых, объекту должен быть присвоен почтовый адрес с регистрацией его во всех службах социального обслуживания (милиции, пожарной, СЭС, скорой помощи, налоговой и пр.). В третьих - дом не может быть признаным введенным в эксплуатацию до тех пор, пока не будет зарегистрирован уполномоченный собственником ответчик, обеспечивающий требуемые законом условия проживания людей, т.е. эксплуатирующая организация - УК. Нужно правда иметь ввиду, что, согласно требованиям нового Строительного Кодекса, разрешение на ввод в эксплуатацию в последнее время органами государственного управления выдается только после факта подключения объекта к системам жизнеобеспечения. Поэтому в этом случае в юридической практике (например при рассмотрении споров о том, с какого момента необходимо считать обязательство застройщика "ввести дом в эксплуатацию" выполненым?) получение разрешения считается началом эксплуатации (вот такой казус!). В идеале УК должен нанимать собственник. Но на практике, чтобы не допустить необратимых последствий (переморозка систем отпления, мародерство, отсутствие проф.контроля за газо, электро и прочим оборудованием) организации-заказчику, как потенциальному собственнику при подтверждении соответствующих оснований и полномочий разрешают подписывать договор с УК ещё до завершения процедуры оформления собственности (как мне сегодня сказал руководитель проекта ЮЗ от ДМС, процедура может затянуться на полгода и даже на год!). В идеале и за услуги УК должен платить собственник. Но, повторяю, промежуток между подписанием разрешения на ввод (старт оформления собственности) и возможностью нанять УК на деньги конечных собственников (т.е. нас с вами после оформления на заказчика и последующей продажи за векселя) может затянуться на многие месяцы! А кто будет содержать всё это время? ДМС может только закрыть дома и охранять их от бомжей и мародёров, да гонять чуть теплую воду по стоякам чтобы трубы не перемерзли. Что они сейчас и делают. Поэтому если многоступенчатая процедура переоформления на нас будет воспринята ДМС как неприемлемо долгая, ИМХО вполне реально придумать вариант с промежуточным оформлением нас в качестве соинвесторов (что намного проще, т.к. все процедуры оформляются внутри холдинга и не зависят от гос.контор). Вот тогда и может возникнуть промежуточный вариант ДУДС (т.е. ускоренный перевод нас из сторонних векселедержателей в законных соинвесторов ещё до всяких оформлений собственности).
гость: Всем привет! У меня в ПДКП (образца апреля 2007) черным по белому написано: "2.9. Покупатель обязуется компенсировать Продавцу расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Квартиры с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до регистрации права собственности на Квартиру, на основании заключенного Основоного договора. Выплата компенсации производится покупателем не позднее 2 (двух) рабочих дней с момента подписания Основного договора." Что-то на момент подписания сего ПДКП я как-то "лопухнул" этот пункт, а вот сейчас, когда всё уже "вот-вот" он меня серьезно насторожил. Не затруднит ли юридичеки подкованых товарищей прокоментировать этот пунктик по следющим направлениям: - введен ли всё-таки объект в эксплуатацию на сегодняшний день или нет??? Вопрос волнует в разрезе того, как, и с момента появления какого ФИНАЛЬНОГО документа жилой дом считается введенным в эксплуатацию, и соответственно, с какой даты они имеют право обязать нас компенсировать расходы по "техническому и комунальному обслуживанию"??? - хоть я это и подписал, но ведь в сущности не логично обещать выполнить то, не знаю что. Это я о размере этой "компенсации": она может составить 1000 рэ, а может состаивть и миллион, и как с меня можно требовать то, о размере чего я не был точно уведомлен заранее??? - ну и в завершение, если я правильно понимаю, то любые попытки оспорить размер этой компенсации могут быть восприняты ДМСом как отказ от подписания ОДКП, со всеми отсюдова вытекающими?!? Заранее благодарен за внимание!
полная версия страницы